Les SCPI. François Longin 1

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1 Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire i «L investissement t immobilier» Les SCPI François Longin 1

2 Généralités sur les SCPI SCPI Borloo Plan Processus d investissement (sélection des biens) Avantages et inconvénients des SCPI Borloo Comparaison avec l achat d un bien en direct Commercialisation des SCPI Le marché Réglementation Ingénierie patrimoniale Démembrement de la propriété : nue-propriété / usufruit Étude de cas François Longin 2

3 Définition Généralités sur les SCPI (1) SCPI : société civile de placement immobilier Une SCPI est une société d investissement collectif dans l immobilier,,qui fait appel public à l épargne, à l instar des Sicav et FCP dans le domaine des valeurs mobilières. Une SCPI a pour objet exclusif l acquisition, la gestion d un patrimoine immobilier locatif pour le compte d investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Une SCPI est gérée par une société de gestion. La société de gestion s occupe d acheter, de gérer les biens (recherche de locataires, travaux, etc.) et de revendre les biens. François Longin 3

4 Généralités sur les SCPI (2) Rappel : investissement dans l immobilier Achat de biens immobiliers en direct («la pierre») Achat de parts de sociétés investies en immobilier («pierre papier pp») Mode de détention Achat de SCPI en direct Achat de SCPI dans un contrat d assurance-vie François Longin 4

5 SCPI de revenus SCPI de plus-values SCPI fiscales SCPI Borloo Types de SCPI Support : immobilier neuf de particuliers SCPI Malraux Support : biens historiques François Longin 5

6 Support SCPI Borloo Immobilier neuf destiné à la location pour les particuliers Bénéficiaires cibles Personnes physiques SCI à l IR François Longin 6

7 Fiscalité des SCPI Borloo (1) Catégorie des revenus fonciers Abattement de 30% du revenu brut pendant la période d engagement de conservation des parts Déduction liée à l amortissement 50% de 95% du montant souscrit sur huit ans (soit 47,50%) 6% les sept premières années et 4% les deux années suivantes Date de départ : premier jour du mois qui suit la souscription Contrepartie de l avantage fiscal Engagement de conservation de la totalité des parts souscrites jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la SCPI (9 ans à partir de la date de mise en location par la SCPI du dernier logement acquis). Non-respect de cette obligation : réintégration de l ensemble des amortissements déduits dans ses revenus nets fonciers (l année au cours de laquelle l investisseur aura cédé ses parts) François Longin 7

8 Fiscalité des SCPI Borloo (2) Catégorie des revenus fonciers (suite) Imputation du déficit éventuel sur les revenus globaux dans la limite de par an Report des déficits fonciers non imputables pendant 10 ans (sur les revenus fonciers). François Longin 8

9 Cycle de vie d une SCPI Borloo (12-13 ans) Phase 1 : collecte et investissement des capitaux (2 ans) Revenus financiers des fonds collectés placés en fonds monétaires Recherche de biens immobiliers / investissement des capitaux Dans les 18 mois suivant une augmentation de capital 95% des souscriptions dans des logements «Borloo» (résidence principale pour le locataire, respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires) Phase 2 : livraison i des immeubles et mise en location (1 an) Appel de fonds Revenus financiers (en baisse) et revenus fonciers (en hausse) Phase 3 : location (9 ans minimum) Revenus fonciers Phase 4 : vente des biens immobiliers et liquidation de la SCPI Revenus fonciers et plus-values François Longin 9

10 Rentabilité Analyse des SCPI Borloo (1) Cela dépend de la situation fiscale de l investisseur (données principales : existence de revenus fonciers / taux marginal d imposition) Effet de levier financier : rentabilité anticipée de l investissement supérieure au taux d intérêt du crédit Effet de levier financier-fiscal : possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers (pour l achat en pleine propriété ou en usufruit) Effet de levier fiscal : amortissement d une partie du prix du bien (47,50%) François Longin 10

11 Liquidité Analyse des SCPI Borloo (2) Point positif : mise de fonds réduite (part de SCPI : 1000 /3 000 contre / pour un achat d un bien immobilier en direct) Engagement de conservation de la totalité des parts souscrites jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la SCPI (9 ans). François Longin 11

12 Risques Analyse des SCPI Borloo (3) Diversification des risques Nombreux biens Différents types de biens (2-3-4 pièces et maisons) Différentes zones géographiques Etude de cas sur la diversification Carence / vacance Potentiel locatif important: grand besoin de logements en France 90% des ménages en France peuvent prétendre habiter un logement sous le dispositif Borloo François Longin 12

13 Processus d investissement des fonds Généralités : deux approches en termes de processus d investissement Approche «bottom up» Approche «top down» Fonds de valeurs mobilières (Sicav, FCP) Les deux approches sont présentées et utilisées. Fonds de valeurs immobilières (SCPI) Seule l approche «top down» est présentée (et utilisée). François Longin 13

14 Processus d investissement des SCPI (1) Une démarche rigoureuse et méthodique... (sources : sites de SCPI) Des zones dynamiques à forte croissance démographique Des communes proches de zones d emploi Des communes bénéficiant d une véritable politique urbaine, notamment en matière de transports et de services (commerces, écoles, crèches ) Des immeubles avec une véritable qualité de construction et d aménagement (respect des normes en vigueur notamment de sécurité, acoustique, thermique ) Une typologie de logements avec des prestations de qualité et adaptées à la demande locative (placards intégrés, matériaux utilisés pour les cloisons, qualité des radiateurs installés en nombre suffisant, types de peinture utilisés notamment dans les salles de bains et les cuisines ) Des logements àd des niveaux de prix et de loyers en adéquation avec le marché local et visant une rentabilité cohérente François Longin 14

15 Processus d investissement des SCPI (2) Une démarche rigoureuse et méthodique... (sources : sites de SCPI) Les régions privilégiées Puissance économique (Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA) Dynamisme économique et capacité à attirer une croissance démographique nouvelle Les typologies de logement pièces mais aussi des maisons, avec une répartition homogène en phase avec les bassins s de population o Rentabilité brute moyenne Rentabilité brute moyenne des investissements autour de 4,60-4,80 % (en 2008) François Longin 15

16 Processus d investissement des SCPI (3) Approche «top down» (Sources : UFG et autres) Choixdelarégion Dynamisme économique / Dynamisme démographique Caractéristiques de la zone Qualités urbaines (transports, services et infrastructures ) Qualité de l environnement Caractéristiques de la zone autour du programme immobilier Qualités du tissu urbain Appréciation prix et loyer moyen François Longin 16

17 Processus d investissement des SCPI (4) Approche «top down» (Sources : UFG et autres) Caractéristiques spécifiques au programme Qualité de construction Typologie et dimensions Caractéristiques spécifiques des logements Segment de superficie Étage Fonctionnalité Prestations ti techniques François Longin 17

18 Processus d investissement des SCPI (5) Objectifs recherchés / Démarche / Moyens mis en oeuvre : exemples (Sources : UFG et autres) Objectif : privilégier les zones de marché durables Démarche : définir les zones d habitation à fort potentiel locatif lié notamment t à un environnement économique dynamique Moyens mis en oeuvre: analyses quantitative et qualitative des bassins d emploi et de population sur le territoire français Objectif : s assurer d une qualité d environnement Démarche : identifier les évolutions du tissu urbain et les bassins de population en place Moyens mis en oeuvre: analyse du tissu social et de la politique urbaine : enquêtes de terrain, rencontres des services municipaux François Longin 18

19 Processus d investissement des SCPI (6) Objectif : s assurer de la qualité des matériaux de construction et du niveau de prestations locatives Démarche : intervenir très en amont avec les responsables de programmes. Moyens mis en oeuvre: rencontres avec les promoteurs et professionnels de la construction et négociation des prestations sur le plan locatif Objectif : se positionner sur des programmes dont les prix de vente sont cohérents avec le marché Démarche : disposer des prix moyens de marché pour le neuf, par programmes et niveau de prestations ainsi que d une grille de prix sur l ancien afin d évaluer l écart sur ces deux marchés Moyens mis en oeuvre: construction de grilles de prix moyens sur la base des dernières transactions et des investissements déjà réalisés le cas échéant sur la zone cible François Longin 19

20 Le fonctionnement des SCPI Groupes structurés avec différentes entités : Réalisation de programmes immobiliers Conseil, transaction, gérance Valorisation des actifs Gestion Commercialisation (sélection, analyse, conseil et commercialisation de SCPI par la société de promotion interne ou des promoteurs externes) Ingénierie financière (réalisation de montages comme le démembrement) François Longin 20

21 Marché primaire (achat) Organisation du marché Lors d une augmentation de capital Achat au comptant / Achat à crédit Achat en pleine propriété / Achat démembré Marché secondaire (achat / revente) Cession avec la société de gestion Au moment d une augmentation de capital : le prix de cession proposé est alors égal au prix de souscription Entre associés ou avec un tiers A tout moment: le prix de cession varie en fonction de l offre et de la demanded François Longin 21

22 Avantages des SCPI Diversification des risques Sectorielle : bureaux, locaux d entreprises, entrepôts, locaux commerciaux, locaux d habitation Géographique : Paris, région parisienne, Province Biens : plusieurs biens Locataires : plusieurs locataires Pas de souci ide gestion pour l investisseur i Possibilité de crédit bancaire pour financer Effet de levier financier i Effet de levier financier-fiscal : déductibilité des intérêts des revenus fonciers (pour l achat en pleine propriété ou en usufruit) Liquidité : faible montant des parts en général et organisation d un marché secondaire pour les parts François Longin 22

23 Comparaison Achat direct / Achat indirect (SCPI) Rentabilité Rentabilité Comparable dans les deux cas (à service de gestion équivalent) Temps passé / Soucis de gestion Liquidité Important pour l achat en direct Très faible pour l achat indirect Faible dans les deux cas : faible liquidité sur le marché secondaire et frais importants pour l achat indirect, faible liquidité sur le marché secondaire à la revente pour l achat direct, engagement de conservation (en cas de dispositif fiscal) François Longin 23

24 Comparaison Achat direct / Achat indirect (SCPI) Risques Elevé pour l achat direct Peu de biens voir un seul bien (concentration du risque) Moins élevé pour l achat indirect Diversification (nombre de biens, types de biens, zones géographiques, etc.) François Longin 24

25 Les intervenants Les gros acteurs Commercialisation Le marché des SCPI Nécessité d avoir une carte de démarchage financier François Longin 25

26 Montages avec démembrement (1) Rappel sur le démembrement de la propriété Le démembrement de propriété p est un contrat par lequel deux parties, le nu-propriétaire et l usufruitier, se partagent le droit de propriété d un bien entre : D une part, la nue-propriété qui représente le droit de disposer du bien (abusus) D autre part, l usufruit qui représente le droit de jouir des fruits de ce bien (usus + fructus) Type de démembrement Temporaire: le démembrement prend fin à une date donnée (10 ans par exemple) Viager : le démembrement prend fin avec le décès de l usufruitier. Au terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien démembré. é François Longin 26

27 Montages avec démembrement (2) Le démembrement peut porter sur n importe quel type de bien : Un immeuble Des parts de sociétés (SCPI, SCI, etc.) Un portefeuille de valeurs mobilières Objectifs des montages avec démembrement Constitution ou transmission d un patrimoine Recherche de revenus ou de plus-values importantes Réduction du revenu foncier imposable. François Longin 27

28 Cible Achat de SCPI en nue-propriété Investisseur fortement imposé sur ses revenus et/ou son patrimoine Objectifs Se constituer un patrimoine à terme Diminuer les revenus fonciers imposables Diminuer son ISF François Longin 28

29 Exemple d investissement en SCPI en nue-propriété SCPI démembrée Démembrement temporaire : 10 ans Valeur d une part de SCPI : 100 Prix d achat d une part de SCPI pour le nu-propriétaire : 65 Taux de revalorisation annuel de la part : 2% Rendement annuel : 6% Financement Crédit in fine couplé avec une assurance-vie Remboursement du crédit à terme avec le contrat d assurancevie Pas de déduction possible des intérêts du crédit in fine sur les revenus fonciers (niche fiscale supprimée en 2007) François Longin 29