Le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction : la cession du bail et la levée d option

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1 Le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction : la cession du bail et la levée d option Le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction repose sur la dissociation de l acquisition du foncier de celle du bâti. Le coût initial de l opération d accession à la propriété est limité au seul coût de la construction, tout ou partie du prix du terrain qui est mis à la disposition du ménage étant porté par une structure porteuse pendant toute la durée de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans le cadre d un bail à construction assorti d une promesse de cession du foncier au profit du preneur du bail. La structure porteuse, personne morale et filiale d un CIL, se porte acquéreur du foncier et signe concomitamment un bail à construction soit directement avec le ménage accédant, soit avec un promoteur-constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant (VEFA). L opération se réalise donc en deux temps : - tout d abord, l accédant finance le coût de la construction de sa maison ; - puis, il achète le terrain appartenant à la structure porteuse (il lève l option). Le preneur a la faculté de céder le droit au bail à construction à tout moment, en vertu du principe de liberté de cession de bail à construction énoncé par l article L du CCH. Toutefois, un contrôle de la cession est exercé par la structure porteuse. 1

2 La cession du droit au bail à construction Les modalités Il convient de faire application de l article L du CCH, lequel prévoit que le preneur ne peut céder que la totalité de ses droits, sous réserve que le cessionnaire (le ménage repreneur) ait été préalablement agréé par écrit par le bailleur (la structure porteuse). Cet agrément est accordé de plein droit si le cessionnaire : - acquiert pour la première fois sa résidence principale (ou n a pas été propriétaire de son habitation pendant les deux ans qui précèdent l opération) ; - dispose de ressources inférieures aux plafonds PSLA ; - destine l habitation concernée à l usage de sa résidence principale. Dans le cas contraire, l agrément n est accordé que si le cessionnaire s engage: - soit à verser un loyer périodique fixé par le contrat de bail à construction ; - soit à lever l option de la promesse de vente afférente au terrain, dans les conditions prévues par le bail à construction et dans un délai maximal de trois mois à compter de la date de cession. Le cessionnaire sera tenu envers le bailleur des mêmes obligations que le preneur et devra exécuter l ensemble des charges et conditions du bail à construction. Il pourra lever l option d achat du terrain à tout moment. Le régime fiscal - Cession du droit au bail par le preneur : La cession du droit au bail est soumise au droit fixe des actes innomés, c'est-à-dire ceux qui ne se trouvent ni exonérés ni tarifés par aucun autre article du CGI et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive. Ainsi, conformément à l article 680 du CGI, cette opération donne lieu au versement, par le cessionnaire, d un droit de 125. En outre, le cessionnaire devra s acquitter de la fiscalité afférente à l acquisition de la construction. Quel que soit le mode de construction retenu (VEFA, vente à terme, CCMI) et la date d achèvement de l immeuble, cette mutation est soumise aux droits d enregistrement au taux de 5,09 %. En effet, l article 64 de la 3 ème loi de finances rectificative pour 2012 a abrogé la disposition selon laquelle la cession par un particulier d un immeuble acquis en VEFA, dans les 5 années de son achèvement, était taxée à la TVA. - Complément de TVA (entre le taux réduit et le taux normal) : Aucun complément de TVA ne sera dû lorsque l'agrément du bailleur relatif à cette cession est accordé de plein droit (respect des plafonds de ressources, condition de primo-accession, utilisation du bien comme résidence principale). En revanche, si le cessionnaire agréé par le bailleur ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, le complément de TVA sera dû tant sur les opérations réalisées par le preneur que celles effectuées par le bailleur, dès lors que ces opérations ont bénéficié du taux réduit. 2

3 La levée d option Les modalités d acquisition du foncier par l accédant - Acquisition du terrain en cours de bail L accédant a la faculté de lever l option d achat du foncier à toute date à sa convenance pendant la période de portage. Le prix de vente du terrain est égal au prix du foncier à l origine, qui s entend de la date de conclusion du bail à construction (déduction faite, le cas échéant, de l avance versée par l accédant) indexé chaque année pendant toute la durée effective du portage : au taux de 1,5 % pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC ; au taux d inflation, dans une double limite inférieure de 2 % et supérieure de 4,5 % pour les autres ménages. Les salariés d entreprises assujetties à la PEEC Agricole sont pris en compte dans cette catégorie. La levée d option est constatée par acte authentique. - Acquisition au terme du bail à construction : A l issue de la période de portage, le bénéficiaire peut : soit acquérir le terrain, dans les mêmes conditions que celles exposées cidessus ; soit solliciter la prorogation du bail à construction pour une durée maximale de 15 ans, la promesse de cession du terrain qui y figure étant également prorogée pour la même durée. La prorogation est constatée par acte authentique. Le bénéficiaire reste alors preneur du bail à construction passé avec la structure porteuse pendant la durée du bail prorogé. Le bénéficiaire doit s acquitter mensuellement d acomptes, dont le montant correspond à la mensualité d un prêt aux meilleures conditions du marché, sur une durée maximale de 15 ans, pour un montant total égal au coût du foncier tel que défini ci-dessus. A l issue de cette période de prorogation, le foncier devient la propriété de l accédant. Sort de l avance : Lorsque le montant du PASS-FONCIER ne permet pas de couvrir la totalité du prix du terrain, le preneur verse au bailleur une somme, "l avance", correspondant au différentiel entre le prix du terrain et le montant du PASS- FONCIER. Cette "avance" est payable dans sa totalité le jour de la signature du bail. Elle est payée au bailleur par la comptabilité du notaire et ne constitue pas un acompte ni une provision sur frais. L avance a vocation à venir en déduction du prix du terrain lors de la levée d option par le preneur. A noter que les frais de mutation n ont pas vocation à être imputés sur l avance, ils sont à la charge du preneur, comme le prévoit le modèle de bail à construction (version d avril article 28), qui précise : «Tous les frais, droits et honoraires des présentes et leurs suites sont à la charge du preneur, qui s y oblige expressément». 3

4 Les schémas juridiques de la levée d option Les principales caractéristiques de ce schéma sont les suivantes : - La structure porteuse (filiale du CIL) est propriétaire du terrain et le preneur propriétaire des murs et du droit au bail ; - Le preneur lève l option d achat et devient propriétaire du terrain. Le schéma permet de réunir la pleine propriété du bien au bénéfice de l accédant. Il est également possible de l utiliser dans l optique d une revente immédiate du bien par l accédant à un tiers. Dans cette hypothèse, les actes notariés (la levée d option et l achat des murs et du terrain) sont susceptibles d être passés dans le même temps. Le schéma juridique serait le suivant : 4

5 Le régime fiscal de la levée d option - Régime applicable à la revente du terrain par la structure porteuse au ménage accédant Dans le cadre du dispositif PASS-FONCIER sous forme de bail à construction, l immeuble n a pas vocation à revenir entre les mains du bailleur (la structure porteuse), le terrain constitue un droit réel immobilier particulier au sens du 1 du 1 du I de l article 257 du code général des impôts qui suit comme tel le régime du bien immeuble auquel il se rattache. En conséquence, le régime applicable à la revente du terrain par la structure porteuse au ménage accédant est présenté dans le tableau ci-dessous : Levée d option Période Régime fiscal Conséquences Avant les 5 ans d achèvement de la construction du bien Pendant le bail TVA applicable de plein droit, calculée au taux réduit sur le prix de vente. Droits d enregistrement : taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % calculée sur le prix de vente. L accédant est redevable de la taxe de publicité foncière à 0,715 %. La structure porteuse est redevable de la TVA à 5,5 %. Possibilité de déduire la TVA payée en amont lors de l acquisition du terrain. Reversement du delta (TVA collectée sur la vente TVA déductible du terrain) au Trésor Public. Au terme du bail Pendant la période de prorogation du bail Non concerné Après les 5 ans d achèvement de la construction du bien Pendant le bail Au terme du bail Pendant la période de prorogation du bail Absence de TVA. Droits d enregistrement au taux de 5,09006 % sur le prix de vente indiqué à l acte authentique. L accédant est redevable des droits d enregistrement. La structure porteuse n a pas de droit à déduction de la TVA payée en amont lors de l acquisition du terrain. - Complément de TVA (entre le taux réduit et le taux normal) : Le preneur n aura pas à verser de complément de TVA si la condition d usage de résidence principale du logement est respectée. Par contre, un complément de TVA sera dû s il décide de vendre, sauf si le nouvel acquéreur respecte les conditions de revenus, de primo-accession et de résidence principale. Le complément d impôt dû est diminué d un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année (article 284, II du code général des impôts BOI-TVA-IMM ). 5