Observatoire. de l immobilier d entreprise de Maine-et-Loire EDITION 2014 LINEO SOFADEX RAUD LAZARD

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1 Observatoire de l immobilier d entreprise de Maine-et-Loire EDITION 2014 LAZARD RAUD SOFADEX LINEO

2 Les faits marquants EDITORIAL Le contexte économique difficile qui nous affecte depuis plus de cinq ans impacte les entreprises, en diminuant leurs investissements, et en limitant l émergence de nouveaux projets structurants publics ou privés. Les marchés de l immobilier d entreprise de Maineet-Loire, comme d autres territoires, ont vu les volumes de transactions régresser sensiblement sur le tertiaire. En effet, le volume de commercialisations de bureau a diminué de manière contenu et le marché des opérations en comptes propres a également été moins porteur. Au final, la demande placée de bureaux a été de m 2 en Malgré la conjoncture économique, la volonté de renouvellement du parc tertiaire, plus particulièrement au sein de l agglomération angevine avec le programme Gare+ et sa nouvelle réalisation (Linéo), permet de répondre aux besoins des entreprises. Elle doit s accompagner d une réflexion sur le parc existant, son renouvellement ou sa régénérescence, problématique appréhendée par les acteurs publics avec le Club Immobilier Anjou. Je voudrais d ailleurs remercier les conseillers en immobilier, les promoteurs, l AURA, les collectivités et leurs agences de développement pour leur forte implication dans la réalisation de ce document (6 ème édition de l observatoire) qui présentent les chiffres clés des marchés immobiliers de Maine-et-Loire. Eric GROUD, Président de la Chambre de Commerce et d Industrie de Maine-et-Loire Un stock de bureaux qui demeure à un niveau élevé Malgré un léger repli en 2013, plus de m 2 restent disponibles. 83% de cette offre est constituée de biens de seconde main pas toujours en adéquation avec la demande. Un marché tertiaire qui se contracte Le poids de l agglomération angevine En 2013, le volume de transactions «classiques» subit un léger recul ( m 2 ), soit un total de m 2 commercialisés à l échelle du département. Celui des principales opérations en comptes propres a quant à lui diminué de 42%. En 2013, près de 80% des transactions tertiaires réalisées se situent au sein de l agglomération angevine. Des prix orientés à la baisse Un stock de locaux d activité et d entrepôts qui reste abondant En 2013, le prix du loyer pour les bureaux s élève à 109e/m 2 /an pour Angers Loire Métropole et 105e/m 2 /an en Maine-et-Loire. Les valeurs locatives sont en diminution pour la deuxième année consécutive : -4 e par rapport à 2012 pour le département. Près de m 2 disponibles en Le stock reste surtout composé de biens de seconde main (locaux vieillissants, sites mal adaptés ). Un niveau de transactions relativement élevé Le marché des locaux d activités et entrepôts demeure porteur : m 2 commercialisés en 2013, soit un gain de 8% en un an.

3 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER EN 2013 Surface des transactions et stocks sur le département de Maine-et-Loire Transactions Bureaux Comptes propres Stocks Bureaux Transactions Entrepôts Locaux d activité CA d angers loire metropole 1118 COMMUNAUTÉs DE COMMUNES Source : IGN, CCI 49 CCI 49, DDT, SEIE, juin 2014 Stocks Entrepôts Locaux d activité SAUMUR AGGLO CA du choletais kilomètres PÉRIMÈTRE D OBSERVATION population cible L observatoire de l immobilier d entreprise a un champ géographique étendu au département de Maine-et-Loire. Les professionnels de l immobilier d entreprise intervenant sur le territoire : 12 professionnels ont répondu à notre sollicitation en Les produits observés sont les bureaux, les locaux d activités et les entrepôts en termes de stocks et de transactions. Sont exclus de la présente enquête, les pieds d immeubles à usage de commerce. L ensemble des 27 communautés de communes du département ont été interrogées. 17 d entre elles gèrent un parc immobilier. Depuis 2010, la méthodologie a été étendue aux comptes propres (pour le marché des bureaux exclusivement). Le Comité d Expansion Économique et les agences de développement des 3 agglomérations.

4 LEs bureaux UNE OFFRE IMMéDIATE EN LéGèRE BAISSE STOCK DEPARTEMENTAL 2013 : m² SAUMUR 0,2 % Reste du département 1,4 % Après deux années consécutives de progression, le stock de bureaux a diminué de 11% entre 2012 et Avec plus de m 2, il demeure à un niveau élevé. En 2013 comme pour les années antérieures, l offre est composée d une large majorité de biens de seconde main peu attractifs, plus particulièrement dans les agglomérations choletaise et angevine. 15 % Neuf Seconde main 82 % 91 % 84% 44 % 56 % m 2 18 % 9 % SAUMUR et reste du département CCI 49 UN MARCHé TERTIAIRE EN léger repli TRANSACTIONS 2013 : m² Reste du département SAUMUR 6 % 2 % L évolution du volume de transactions est assez irrégulière depuis la première édition de l observatoire constitue une année «creuse» avec m 2 commercialisés (dont 79% au sein de l agglomération angevine). Le recul est de 8% par rapport à La logique de diminution des valeurs locatives se poursuit. En 2013, le prix du loyer moyen pour les bureaux s élève à 105 /m 2 /an, soit 4 e de moins qu en 2012 et -8 par rapport à % 79% Loyer Moyen (en m) Angers Autre* NI NI Médiane (en m) m 2 *Cholet, Saumur et reste du département ; NI : Nombre insuffisant de réponses Neuf Seconde main 100 % 100 % 67 % CCI 49 transactions significatives en 2013 Lybernet - Bd Yvonne Poirel à Angers (2 870 m 2 ), SARL SOFADEX rue des Portières à Saint-Barthélemy d Anjou (1 260 m 2 ) 33 % 0 % 0 % SAUMUR et reste du département

5 un MARCHé LOCATIF LARGEMENT DOMINANT La location reste le mode de commercialisation privilégié avec 77% des transactions. Les opérations de grande ampleur sont limitées (seules deux transactions affichent des superficies supérieures à m 2 ). La demande porte majoritairement sur des biens de seconde main dont la surface moyenne est proche de 140 m 2. Agglomération d Angers (en nombre) Reste du département (en nombre) VENTES 5 LOCATIONS 47 VENTES 8 LOCATIONS 5 CCI 49 LES OPéRATIONS EN COMPTES PROPRES : UN VOLUME divisé PAR DEUX S il se maintient en nombre d opérations, ce marché voit sa surface diminuer de 42% entre 2012 et Parmi les principales opérations, une est supérieure à m 2 en 2013 : la CNAMTS à Angers. COMPTES PROPRES 2013 SUR L ENSEMBLE DES AGGLOMéRATIONS : m² Groupe LAZARD Répartition des transactions / comptes propres par agglomération (en m²) Transactions Comptes propres m m m Principales opérations en comptes propres par commune Commune Entreprise / adresse SHON* Total Angers CNAMTS / rue Papiau de la Verrie m 2 Saumur Saumur Loire Habitat / Bd Delessert m 2 *Surface Hors Oeuvre Nette CCI 49 sources : CCI AURA d après DREAL SAUMUR

6 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS UN STOCK EN LéGèRE PROGRESSION STOCK DéPARTEMENTAL 2013 : m² SAUMUR 7 % Répartition de l offre par agglomération (en m²) 13 % Reste du département 27 % 54 % m 2 Malgré une moindre progression en 2013, le stock de locaux d activités et d entrepôts continue d augmenter : m 2 par rapport à Celui-ci reste essentiellement composé d offres de seconde main : locaux vieillissants, voire parfois vétustes, sites mal adaptés aux contraintes et demandes des entreprises. Neuf Seconde main 96 % 4 % 11 % 89 % 1 % 99 % SAUMUR 41 % 59 % Reste du département CCI 49 UN VOLUME DE TRANSACTIONS TRèS élevé TRANSACTIONS 2013 : m² Répartition des transactions par agglomération (en m²) 2013 constitue une année de croissance pour le marché des locaux d activités et des entrepôts : m 2 supplémentaires commercialisés entre 2012 et 2013, soit une surface totale de m 2. Les opérations portant sur le neuf sont peu nombreuses. La demande s oriente surtout sur des biens de seconde main dont la surface est inférieure à m 2. Si la location est le mode de commercialisation majoritaire à Angers Loire Métropole, l acquisition demeure traditionnellement importante dans le Choletais. Le prix moyen du loyer en Maine-et-Loire s élève à 40 /m 2 /an (41 /m 2 /an pour les locaux d activités et 22 /m 2 /an). Pour les acquisitions, les valeurs se stabilisent et oscillent autour de 330 /m m 2 Reste du département m 37 % 2 36 % Neuf Seconde main 97 % 14 % 100 % SAUMUR 12 % 94 % 91 % Loyer Moyen (en m) Médiane (en m) Angers Cholet N.I. N.I. Saumur Reste du département Maine-et-Loire Prix de vente moyen - Médiane (en m) Angers 400 Cholet 341 Saumur 271 Reste du département N.I. Maine-et-Loire 295 CCI 49 3 % 0 % 6 % SAUMUR 9 % Reste du département transactions significatives en 2013 PLB Concept rue des Mauges à la Chaussaire ( m 2 ), CSP Europe ZI de la Pidaie à Pouancé ( m 2 ), SARL DESVAC Bd de la Chanterie à Saint-Barthélemy d Anjou ( m 2 ), Corderie Courant boulevard de l Industrie à Ecouflant (9 500 m 2 )

7 FOCUS LOIRE MÉTROPOLE LOCALISATION DES BUREAUX Angers Loire Métropole Centre-ville : Transactions : 40 % Stocks : 21 % Périphérie : Transactions : 60 % Stocks : 79 % LES BUREAUX : STOCK Le niveau du stock de bureaux est conforme à celui observé en 2012 : environ m 2 disponibles au sein de l agglomération angevine, soit un total comparable à l agglomération tourangelle. L offre est constituée essentiellement de biens de seconde main dont la surface est souvent inférieure à 200 m 2. Évolution angers loire métropole : 2012/2013 : -1% 2008/2013 : +4% m m m m m m 2 Stock : données comparatives autres agglomérations CCI 49 d après Etude annuelle Richard Ellis Angers Nantes Rennes Rouen Tours Nancy Clermont Ferrand

8 LES BUREAUX : TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES Le niveau de transactions recule sensiblement entre 2012 et Avec un volume proche de m 2, le marché de l immobilier tertiaire angevin affiche des résultats inférieurs à ceux des agglomérations de Tours, Rouen ou Clermont-Ferrand. Le centre-ville d Angers concentre la moitié de la surface commercialisée en Les opérations en comptes propres représentent 41% du marché tertiaire angevin en 2013 (en volume). SOFADEX évolution angers loire métropole: 2012/2013 : -37% 2008/2013* : +3% transactions : données comparatives autres agglomérations *sans les comptes propres m 2 m m m m m m 2 m 2 m 2 m Transactions Comptes propres Angers Nantes Rennes Nancy Tours Clermont Ferrand Rouen Répartition des surfaces commercialisées 51 % 31 % 18 % Angers-centre Péricentre Périphérie Loyer Moyen (en m) Centre-ville Péricentre Périphérie Angers Loire Métropole Médiane (en m) CCI 49 source CCI d après Etude annuelle Richard Ellis

9 LOCALISATION DES LOCAUX D ACTIVITÉS & ENTREPÔTS Angers Loire Métropole Centre-ville : Transactions : 1 % Stocks : 4 % Périphérie : Transactions : 99 % Stocks : 96 % LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPOTS : STOCK Le stock de locaux d activité et d entrepôts reste à un niveau très élevé avec près de m 2 de surface disponible en L offre neuve demeure très faible (4%). Comme la plupart des agglomérations françaises, Angers doit composer avec une proportion de locaux vieillissants, voire parfois vétustes, et de sites mal adaptés aux contraintes et demandes des entreprises. évolution angers loire métropole : 2012/2013 : -5% 2008/2013 : +599% Stock : données comparatives autres agglomérations m m m m m m Angers Rennes Nancy Clermont Rouen Tours Ferrand CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis

10 LES LOCAUX D ACTIVITéS ET ENTREPôTS : TRANSACTIONS Le volume des surfaces commercialisées a enregistré une augmentation significative : m 2 pour un nombre de transactions identique à celui de Le marché se concentre essentiellement en périphérie (95%), plus particulièrement à Saint- Barthélemy d Anjou, Les Ponts-de-Cé et Beaucouzé. évolution angers loire métropole : 2012/2013 : +21% 2008/2013 : +165% transactions : données comparatives autres agglomérations m m m m m m CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis Angers Rennes Rouen Nancy Tours Clermont Ferrand FOCUS COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DU AIS LES BUREAUX Stock 2013 : m² 15% de l offre départementale Evolution 2012 / 2013 : -93% Près de m 2 de bureaux étaient disponibles en 2013 au sein de la Communauté d Agglomération du Choletais. L essentiel des biens sont de seconde main (93%). Le marché des transactions demeure marginal avec une dizaine d opérations pour une surface totale proche de m 2. CCI 49 sources : CCI AURA d après DREAL Les transactions et comptes propres 1301 m m 2 m m m m m m m m Transactions Comptes propres

11 LES LOCAUX D ACTIVITéS ET ENTREPôTS Stock 2013 : m² 13% de l offre départementale Evolution 2012 / 2013 : +52% Le volume de transactions se stabilise en 2013 avec un total proche de m 2. Ce marché reste porteur avec près de 40 opérations enregistrées. Spécificité choletaise, les professionnels font majoritairement le choix de l acquisition (deux tiers). Les transactions m m m m m m 2 Transports RAUD FOCUS SAUMUR AGGLO LES LOCAUX D ACTIVITES ET ENTREPOTS Près de 20 transactions ont été recensées en 2013 au sein de l agglomération saumuroise, soit une surface commercialisée légèrement supérieure à m 2. Les ventes constituent la moitié des commercialisations du territoire. STOCK 2013 : m² 7% de l offre départementale Evolution 2012 / 2013 : -43% ATI Les transactions m m m m m m

12 L Observatoire de l Immobilier d Entreprise est réalisé par la Chambre de Commerce et d Industrie de Maine-et-Loire ALAIN ROUSSEAU IMMOBILIERE COMINE M. Guillaume ROUSSEAU 10, boulevard Henri Arnault Tél : g.rousseau@alain-rousseau.com ALPHIM M. Philippe LEGEAIS 20, rue Thiers Tél : philippelegeais@alphim.com LOIRE DEVELOPPEMENT Mme Laurence bergero-pina 8, boulevard Bessonneau CS Cedex 02 Tél : laurence.bergero@angers-developpement.com ARTHUR LLOYD M. Benoît PLUMEL Parc d Activités Angers-Beaucouzé 4, rue Olivier de Serres BEAUCOUZÉ Tél : angers@arthur-lloyd.com BNP PARIBAS REAL ESTATE Mme Christine SERRA Immeuble AXEO 14, mail Pablo Picasso - BP NANTES Cedex 1 Tél : christine.serra@bnpparibas.com BOUYGUES IMMOBILIER M. Gonzague DOUNIAU 1, rue de Buffon CS CEDEX 02 Tél. : g.douniau@bouygues-immobilier.com CARNOT IMMOBILIER Mme Monique PICHARD 4, rue Joseph Fourier BEAUCOUZÉ Tél. : mpichard.carnotimmo@wanadoo.fr CLEMOT IMMO M. Fabien CLEMOT 29, avenue de la Libération Tél : fabien@clemotimmo.com COMITE D EXPANSION ECONOMIQUE 49 M. Gonzague MANNESSIER 7, Esplanade de la Gare BP CEDEX 1 Tél : gonzague.mannessier@anjou.org GUEDON IMMOBILIER M. Bruno GUEDON 22 avenue Papin Tél : guedon.immobilier.commerces@wanadoo.fr IEL M. François-Marie LABBÉ 41, boulevard de Coubertin Tél : fm.labbe@iel.fr LIGERIM M. Eric MALET 46, rue des Lices Tél : eric.malet@ligerim.fr PROCOMM M. Jean-Luc BECOURT 6, avenue Pasteur Tél. : jl.becourt@confluence-commerces.com SAUMUR AGGLO M. Alexandre DEFFOIS 11, rue du Maréchal Leclerc SAUMUR Tél. : a.deffois@agglo-saumur.fr SERVICE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE DE LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU AIS Mme Michelle MAHE Parc Pérotaux 46, avenue Gambetta BP CEDEX Tél. : mmahe@agglo-choletais.fr et en collaboration avec Les communautés de communes Communauté de Communes de Beaufort-en-Anjou Communauté de Communes du Bocage Communauté de Communes du Canton de Baugé Communauté de Communes du Canton de Candé Communauté de Communes du Canton de Champtoceaux Communauté de Communes du Canton de Montrevault Communauté de Communes du Canton de Noyant Communauté de Communes du Canton de Saint-Florent-le-Vieil Communauté de Communes du Canton de Segré Communauté de Communes du Centre Mauges Communauté de Communes des Coteaux du Layon Communauté de Communes du Gennois Communauté de Communes du Haut-Anjou Communauté de Communes du Loir Communauté de Communes de Loir-et-Sarthe Communauté de Communes Loire-Aubance Communauté de Communes Loire-Layon Communauté de Communes Loire-Longué Communauté de Communes Ouest-Anjou Communauté de Communes les Portes de l Anjou Communauté de Communes de la Région de Chemillé Communauté de Communes de la Région de Doué-la-Fontaine Communauté de Communes de la Région du Lion d Angers Communauté de Communes de la Région de Pouancé-Combrée Communauté de Communes Moine-et-Sèvre Communauté de Communes de la Vallée Loire-Authion Communauté de Communes du Vihiersois-Haut-Anjou Les communautés d agglomération Angers Loire Métropole, Communauté d agglomération du Choletais, Saumur Agglo Avec la contribution de Réalisation : CCI de Maine-et-Loire Contact : Grégory LOUSSOUARN gregory.loussouarn@maineetloire.cci.fr La Chambre de Commerce et d Industrie de Maine-et-Loire, à travers sa mission de représentation, est la première source d information économique sur les entreprises. Elle produit, diffuse et commercialise : l des bases de données, annuaires l des statistiques économiques l des études et observatoires l de la veille, des revues de presse l des études prospectives Contact : info-eco@maineetloire.cci.fr