OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER

Transcription

1 Immeuble de bureaux : Les 2 Galets - Architecte : François Fontès Immeuble de bureaux : Le Liner - Architecte : A+ Architecture OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE N 213

2 ÉDITO Philippe Saurel Président de la Communauté d Agglomération de Montpellier Maire de la Ville de Montpellier Avec une croissance démographique exceptionnelle, des centres de recherche reconnus, une maind oeuvre qualifée, des coûts d implantation avantageux et une rentabilité de son marché immobilier, le territoire de l agglomération de Montpellier gagne chaque jour sa place parmi les grandes métropoles européennes. Engagé dans des projets structurants majeurs, portés par des architectes de renommée internationale, c est aussi un territoire qui projette un développement équilibré, associant réalité urbaine et espaces naturels préservés. Avec un marché du foncier et de l immobilier d entreprise stable, notre agglomération reste compétitive. Elle demeure un territoire d implantation durable pour les entreprises et les investissements, grâce à une offre foncière et immobilière étendue et de qualité. Montpellier Agglomération continue d attirer avec fi erté les grands noms : Dell, IBM, Mondelez International, EDF- Suez, Orange, Schlumberger, Ubisoft, Veolia, et bien d autres... Créé en 25 à l initiative de Montpellier Agglomération, l Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise agrège les données de la Serm (Société d équipement de la région montpellieraine), de la Saam (Société d aménagement de l agglomération montpellieraine) et des principaux commercialisateurs en immobilier d entreprise du territoire : Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, Colliers Immobis, DTZ, Gémofi s et Tertia Conseil- CBRE. Les transactions sont analysées sur le territoire du Grand Montpellier, incluant 41 communes 1, découpé en 5 secteurs géographiques. La maîtrise d œuvre de cet Observatoire est assurée par la Cellule économique du BTP du Languedoc-Roussillon. 1 Communes intégrées au périmètre de l Observatoire : Assas, Baillargues, Beaulieu, Castelnau-le-Lez, Castries, Clapiers, Cournonsec, Cournonterral, Fabrègues, Grabels, Guzargues, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Le Crès, Mauguio, Mireval, Montaud, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Murviel-les-Montpellier, Palavas les Flots, Pérols, Pignan, Prades-le-Lez, Restinclières, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Drézéry, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Géniès-des-Mourgues, Saint-Georges d Orques, Saint-Jean de Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Sussargues, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelonne. OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

3 CHIFFRES CLÉS 213 SURFACE PLACÉE ET MOYENNE DES PRIX AU M 2 Bureaux : m² : Neuf Seconde main 124 ACQUISITION : Neuf Seconde main Locaux d activités : 6 35 m² : Neuf 89 - Seconde main 69 ACQUISITION : Neuf 97 - Seconde main 81 Valeurs Hors Taxes et Hors Charges pour les locations - Hors Droits pour les prix de vente en seconde main - Hors Taxes pour les ventes en neuf relevées par les membres de l Observatoire Entrepôts* : m² SECONDE MAIN : 53 * Sont comptabilisées uniquement les transactions réalisées par les partenaires de l Observatoire Foncier : m² ACTIVITÉ : 76 BUREAU : 261 QUELQUES TRANSACTIONS RÉALISÉES EN 213 UTILISATEURS TRANSACTIONS TYPES DE BIENS SURFACES SECTEURS COMMERCIALISATEURS PROUDREED Promoteur - Investisseur MAIF Assurance foncière CABINET BERGER-LEVRAULT Informatique pour administrations OENOCHENE Bois de chêne pour oenologie GROUPE REGIONAL DE DISTRIBUTION DE MATE- RIAUX POUR LE BATIMENT Acquisition Location Entrepôts Bureaux, Ateliers Bureaux > 9 m² sur 4 ha 2 97 m² sur 2 sites Location Bureaux 2 1 m² Arthur Loyd BNP Paribas Colliers Immobis Entreprises Location Locaux d activités 2 m² Gemofis Acquisition Locaux d activités 1 2 m² DTZ EGIS Ingénierie, projets, exploitation Location Bureaux 6 m² Tertia Conseils - CBRE DEINOVE Technologies vertes Location Laboratoires Bureaux 1 54 m² Serm

4 LES BUREAUX La surface totale commercialisée augmente pour atteindre un niveau conforme à la moyenne des 5 dernières années. > Plus de 64 m 2 de bureaux sont commercialisés en 213 sur le territoire couvert par l Observatoire. > 76% de la surface totale (soit m 2 ) est placée par les partenaires de l Observatoire, 11% (soit 7 3 m 2 ) est placée par d autres cabinets et en diffus, et 13% (soit 8 4 m 2 ) concerne des opérations en «compte propre». > On constate une forte croissance par rapport à 212 (+18%) qui permet de retrouver le niveau moyen des surfaces commercialisées ces 5 dernières années ( m 2 ). > Fait remarquable : le second semestre 213 s est avéré aussi riche en transactions de bureaux que le premier, laissant présager un bon démarrage en 214. SURFACE TOTALE DE BUREAUX ACQUISE OU LOUÉE SUR LE TERRITOIRE DE L OBSERVATOIRE (M 2 ) % Autres cabinets, diffus et comptes propres Surface placée par les commercialisateurs partenaires de l Observatoire Un taux de vacance sain évalué à 5,8 %, essentiellement concentré sur le seconde main. ÉTAT DU STOCK DE BUREAU À 12 MOIS ET TAUX DE VACANCE 94% Parc tertiaire occupé : m² 2% Stock bureaux vacants neufs : 28 m² 4% Stock bureaux vacants seconde main : 74 m² OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

5 Le marché seconde main en location se porte bien (près de 6% des transactions réalisées par les partenaires de l Observatoire). > Le neuf représente un peu plus de 26 % de la surface placée par les partenaires de l Observatoire, reflet d un marché ayant maitrisé les mises en chantier. > La location reste prépondérante pour les transactions réalisées par les partenaires de l Observatoire avec plus de 81% des surfaces placées, valeurs conformes à celles de 212 (89% des surfaces placées). VENTILATION DES SURFACES DE BUREAUX COMMERCIALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR TYPE DE TRANSACTION ET TYPE DE PRODUIT % 35% 53% 54% 51% 59% 32% 36% 32% 22% 38% 16% 22% 12% 13% 12% 7% 14% 3% 17% 12% 15% 5% 4% Location seconde main Location neuf Acquisition seconde main Acquisition neuf La surface moyenne s établit à 294 m 2. > Stabilité des surfaces placées avec une moyenne des 5 dernières années de 319 m². > 12% des transactions concernent des surfaces de plus de 5 m 2. > Les transactions qui dépassent 1 m 2 cumulent 4% des m 2 placés. RÉPARTITION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DE BUREAUX RÉALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR TAILLE 1 à m 2 6% 5 à 999 m 2 42% 1 à 299 1% > 5 m 2 12% 88% > 5 m 5% 2 < 5 m 2 36% <1 m 2 1% 3 à 499 Immeuble de bureaux - Garosud Montpellier - Secteur Ouest

6 La part de la clientèle nationale et internationale se confi rme. > La clientèle internationale est à l origine de 19% des surfaces placées, proportion supérieure à la proportion moyenne constatée sur les 5 dernières années (15% des surfaces placées). > La part des clients d origine nationale et internationale est passée de 46% en 29 à 72% en 213. VENTILATION DES SURFACES DE BUREAUX COMMERCIALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR ORIGINE DES UTILISATEURS % 18% 19% 15% 28% 9% 13% 18% 12% 18% 38% 53% 53% 43% 53% 3% 7% 27% 2% 19% Local Régional National International Le secteur privé, et notamment les services aux entreprises, constituent l essentiel de la demande. > Après quelques années marquées par la relocalisation et l extension de nombreuses entités du secteur public, le secteur privé constitue, en 213, l essentiel de la demande. > Comme en 212, les services aux entreprises cumulent la majorité des m 2 placés (48% des acquisitions et 51% des locations). 12 VENTILATION DES SURFACES DE BUREAUX COMMERCIALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR TYPE DE TRANSACTION ET PAR SECTEUR D ACTIVITÉ DES UTILISATEURS % 6% 6% 17% % 51% 6% 9% 25% 17% Administration, éducation, santé, social Service aux particuliers Paul Mayla Architecte & Ass. Service aux entreprises Activité fi nancière et immobilière Agriculture, industrie, énergie, transport, construction, commerce OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

7 Bureaux et commerces - Parc 2 - Montpellier - Secteur Nord Creatimmo La zone Est est la plus dynamique en termes de transactions et d offre disponible. > Depuis 26, la zone Est localise le marché le plus dynamique. Elle représente plus de 43% des m 2 de bureaux acquis ou loués. > La part de la zone Nord recule en nombre de projets (12,7% du total) mais s accroît en m 2 placés (15,2%). TRANSACTIONS 23% CENTRE 15% 1% OU 17% STOCK 43% MONTPELLIER CENTRE, ANTIGONE, RICHTER OU 19% CENTRE 5% OU 9% 11% 56% > La zone Est concentre également la majeure partie de l offre disponible. > 56% des surfaces disponibles à un an sont localisées dans le secteur Est.

8 Plus de 8% des m 2 placés sont motivés par une extension ou une relocalisation. > Le poids relatif des créations qu elles soient endogènes ou exogènes est plus affirmé en nombre d opérations (28%) qu en m 2 utilisés (17%). VENTILATION DES SURFACES DE BUREAUX COMMERCIALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR MOTIF 38% EXTENSION 12% CRÉATION EXOGÈNE 5% CRÉATION ENDOGÈNE 45% RELOCALISATION Les valeurs locatives refl ètent la stabilité du marché. > Le prix d achat moyen du m 2 de bureau se situe à 1841 pour un bureau neuf et à 1521 dans le cas d une revente. > Le prix moyen au m 2 de bureau loué s établit à 154 dans le neuf et à 124 pour les bureaux de seconde main. COURBES DE TENDANCE LINÉAIRE DES PRIX MOYENS DE BUREAUX ACQUISITION ET / NEUF ET SECONDE MAIN ( /M 2 ) PRIX MOYEN ACQUISITION /M PRIX MOYEN /M Acquisition neuf Acquisition seconde main Location neuf Location seconde main OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

9 > Par secteur, les prix moyens du m 2 de bureau loué en seconde main varient de 114 à l Ouest à 135 au Nord. Les prix moyens du m 2 loué neuf varient de 152 à l Est à 173 au Nord. PRIX MOYENS DES BUREAUX PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE ET ACQUISITION - NEUF ET SECONDE MAIN ( /M 2 ) N.S* / 126 ACQUISITION N.S* / CENTRE PRIX MOYEN / M 2 À LA Neuf Seconde main 173 / 135 ACQUISITION / 1 23 N.S* / 114 ACQUISITION N.S* / / 12 ACQUISITION N.S* / N.S* OU PRIX MOYEN / M 2 À LA Neuf Seconde main PRIX MOYEN / M 2 À LA MONTPELLIER CENTRE OU PRIX MOYEN / M 2 À LA 152 / 121 ACQUISITION / 1 41 Neuf Seconde main PRIX MOYEN / M 2 À LA Neuf Seconde main Neuf Seconde main *N.S = Prix moyen non significatif en raison d'un trop faible nombre de transactions LES LOCAUX D ACTIVITÉS L année 213 signe le record de la surface placée pour les locaux d activités depuis 29. > Avec plus de 6 35 m 2 de locaux d activités commercialisés sur le territoire couvert par l Observatoire, l année 213 affiche des chiffres supérieurs à la moyenne annuelle depuis 29 (54 m 2 ). > m 2 sont placés par les partenaires de l Observatoire, 19 m 2 concernent les opérations en compte propre, et 6 9 m 2 sont placés par d autres cabinets. > La surface placée par les partenaires de l Observatoire a augmenté de 29% par rapport à 212 au travers de 64 transactions. Le nombre de projets croît lui aussi (7 de plus en un an). SURFACE TOTALE DE LOCAUX D ACTIVITÉS ACQUISE OU LOUÉE SUR LE TERRITOIRE DE L OBSERVATOIRE (M 2 ) % Autres cabinets, diffus et comptes propres Surface placée par les commercialisateurs partenaires de l Observatoire

10 Mutuelle des Motards - Parc de l Aéroport - Pérols - Secteur Sud Jacques Ferrier On constate une augmentation de la surface moyenne placée par les partenaires de l Observatoire. > La surface moyenne s établit à 538 m 2 (469 m 2 en 212). Ce niveau s inscrit au-dessus de la moyenne observée depuis 25 (51 m 2 ). RÉPARTITION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DE LOCAUX D ACTIVITÉS RÉALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR TAILLE 2% 14% < 1 m 2 1 à m 2 25% 5 à 999 m 2 42% 1 à 299 m 2 17% 3 à 499 m 2 Le marché de seconde main prédomine dans les transactions réalisées par les partenaires de l Observatoire. > Avec près de 9% des surfaces traitées, le marché de seconde main prédomine et représente 15% de plus qu en 212. > Reventes et neufs cumulés, l acquisition concerne 36,8% des surfaces. VENTILATION DE SURFACES DE LOCAUX D ACTIVITÉS COMMERCIALISÉES PAR LES PARTENAIRES DE L OBSERVATOIRE PAR TYPE DE TRANSACTION ET TYPE DE PRODUIT % 21% 1% 5% 51% 59% 74% 56% 32% 29% 2% 34% 12% 11% 2% 3% 6% 1% 13% 8% Location seconde main Location neuf Acquisition seconde main Acquisition neuf OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

11 Le marché est porté par une clientèle privée. > Comme en 212, le marché est exclusivement porté par de la clientèle issue du secteur privé. > Les services aux entreprises (41%), la construction et le commerce (18% chacun) mobilisent le plus de surfaces de locaux. > Les clientèles locales et régionales animent à plus de 6% le marché tant en nombre de transactions qu en surfaces acquises ou louées. Le secteur Sud est le plus dynamique. > Animé (5,2% des m 2 ), le secteur Sud devance les secteurs Est et Nord (respectivement 33,3% et 13,2%). 13% 3% OU 5% 33% > Le secteur Sud affiche également la plus forte proportion de surface acquise plutôt que louée. 4% ACHAT 6% MONTPELLIER CENTRE, ANTIGONE, RICHTER 12% ACHAT 88% 1% OU 55% ACHAT 45% Le prix d achat moyen du m 2 pour les locaux d activités se situe à 97 pour un local neuf et à 81 dans le cas d une revente. > A l acquisition, concernant les locaux neufs, les écarts sont peu marqués entre les deux zones localisant ce type de transaction : zone Sud (95 ) et zone Est (1 ). > En seconde main la moyenne cache des situations contrastées avec une amplitude allant de 5 sur la zone Nord à 1 1 sur la zone Est. PRIX MOYEN ACQUISITION /M PRIX MOYEN /M 2 Le prix moyen au m 2 pour la location de locaux d activités s établit à 89 dans le neuf et à 69 pour le seconde main. > Par secteur, les prix moyens à la location en seconde main varient de 66 (Est) à 74 (Sud). Sur le neuf, les prix de location vont de 64 à l Ouest à 115 au Sud Acquisition neuf Location neuf Acquisition seconde main Location seconde main

12 LE FONCIER Au cours de l exercice 213, 17 transactions foncières ont été réalisées, totalisant une surface de m 2 (24 pour m 2 en 212, 32 pour m 2 en 211). La surface moyenne des terrains s élève à m 2. Cette moyenne masque des parcelles aux tailles très disparates et 43 % de la surface commercialisée est constituée par une seule parcelle de 4 hectares. La zone sud la plus active en nombre de transactions. Le secteur Est concentre la majorité de la surface commercialisée. Avec 7 transactions sur 17, la zone Sud est la plus active en nombre de transactions. 35% 18% 6% OU 41% 6% 3% OU 35% 56% Part de chaque secteur en nombre de transactions foncières réalisées en 213 MONTPELLIER CENTRE, ANTIGONE, RICHTER Part de chaque secteur en surface foncière transactée en /M 2 PRIX MOYEN 78 /M 2 PRIX MOYEN OU 87 /M 2 PRIX MOYEN 7 /M 2 PRIX MOYEN Locaux d activités et bureaux - ZA du Salaison - Vendargues - Secteur Est Apside OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER ET DU FONCIER D ENTREPRISE DE MONTPELLIER ET SON AGGLOMÉRATION ANNÉE 213

13 LES ENTREPOTS > m 2 d entrepôts placés en 213 à travers 3 transactions. > Ces transactions concernent uniquement des entrepôts de seconde main. Extension Eurêka - Montpellier - Secteur Est Emmanuel Nebout

14 CONTACTS MONTPELLIER AGGLOMÉRATION 5 place Zeus - CS Montpellier cedex 2 S ERVICE IMPLANTATION Tél Fax implantation.entreprise@montpellier-agglo.com SAAM / SERM jerome.christol@serm-montpellier.fr Tél CELLULE ECONOMIQUE DU BTP Jacques.Baghi@developpement-durable.gouv.fr ARTHUR LOYD arthur34@arthur-loyd.com Tél BNP PARIBAS REAL ATE transaction.montpellier@bnpparibas.com Tél TERTIA CONSEIL CBRE montpellier@cbre.fr Tél COLLIERS IMMOBIS Entreprises colliers@immobis-entreprises.com Tél DTZ contact@dtz-montpellier.com Tél GEMOFIS cnowak@gemofis.com Tél Montpellier Agglomération - Juin 214