Démarrage en trombe. DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE. France T Sommaire. Auteur

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1 DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE Démarrage en trombe France T1 27 Avril Sommaire Le marché de l investissement démarre l année en trombe, avec près de 5,6 milliards d euros enregistrés au cours du 1 er trimestre à l échelle nationale sur des actifs d immobilier d entreprise banalisé. Le marché a donc conservé sa bonne dynamique ; il est porté par des liquidités toujours abondantes sur fond de redressement de l économie nationale et du niveau historiquement bas du marché obligataire. Il faut remonter à 2006 pour trouver une meilleure performance pour un 1 er trimestre (graphique 1). Contexte économique 2 Investissement en France 3 Type d actifs et localisations 4 Investissement en Ile-de- France 5 Taux de rendement 6 Définitions 7 Les méga-deals, déjà présents en 2014, ont continué d animer le marché en ce début d année. Les transactions d un montant unitaire supérieur à 200 millions d euros sont déjà au nombre de 8 pour un volume total de plus de 3,2 milliards d euros (57% du volume total, à comparer à 4 sur l ensemble de 2014). Outre la cession d un portefeuille, l essentiel de ces transactions a porté sur des immeubles de bureaux à Paris ou dans le Croissant Ouest. Cette hyperactivité tranche avec le segment des montants unitaires inférieurs à 50 millions d euros, dont le nombre de transactions, déjà en baisse en 2014, poursuit son ralentissement (de 17% à 52% selon les tranches de montants considérées). La classe des actifs tertiaires est toujours privilégiée par les investisseurs, totalisant 3,3 milliards d euros d acquisitions au cours du 1 er trimestre. Le commerce continue d afficher une bonne performance, cumulant déjà quelques 2 milliards d euros de cessions actées depuis le début de l année. Le niveau élevé des liquidités et la forte attractivité dans l ensemble du compartiment tertiaire mettent les taux de rendement sous pression, qui passent sous la barre des pour les actifs tertiaires prime de Paris QCA. Ces taux pourraient encore se comprimer d ici la fin de l année, établissant ainsi de nouveaux records. Graphique 1 Volume d investissement en France, milliards d euros Auteur 5 Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com 0 T1 T2-T4 Source: DTZ Research Investment Market Update 1

2 France T1 Contexte économique Enfin la reprise en France Les signes avant-coureurs d une meilleure tenue de l économie se multiplient dans la zone Euro et les prévisionnistes esquissent même l hypothèse d une croissance du PIB meilleure que celle anticipée il y a encore quelques semaines. Pour l instant, les prévisions portent sur une croissance de l ordre de 1,6% en, en progression par rapport aux 0,9% enregistrés en 2014 (graphique 2). Cette deuxième année d indicateurs positifs met donc un terme à une séquence de contraction de la croissance du PIB. Ce rebond de l économie européenne devrait donc entraîner un accroissement des flux de capitaux de l étranger à destination de l Europe. Notre dernière étude sur la levée de capitaux (DTZ Great Wall of Money) relève ainsi une hausse de 12% des fonds destinés à l investissement en immobilier d entreprise en Europe. Ce flux pourrait encore être plus important à l avenir à mesure que l économie chinoise ralentit (7, de croissance du PIB en 2014 et 6,8% anticipé en ). Un coût de l argent historiquement très faible Les deux taux directeurs du coût de l argent ont encore baissé au cours du 1 er trimestre ; ils atteignent aujourd hui des niveaux historiquement faibles avec un taux Euribor à 0.07% et Eonia à 0,02% respectivement en Avril. Ces conditions sont, à l évidence, très avantageuses pour le marché de l investissement en immobilier en ce qui concerne le volet de son financement. Les taux d intérêt devraient conserver ce niveau bas tout au long de voire même en partie en Cette détente des conditions de financement vient donc s ajouter à un niveau de liquidités déjà élevé ; elle va donc supporter des projections ambitieuses quant au montant potentiel d investissement pour l année. Une prime de risque immobilier encore plus attractive L indice français des OAT à 10 ans avait déjà atteint un point bas fin 2014 à 0,7. Il a, depuis lors, enregistré à nouveau une baisse pour se positionner à 0,48% en Avril (graphique 4). Il en résulte une prime de risque immobilier particulièrement élevée, de plus de 330 points de base pour les immeubles «prime» situé dans le QCA du Paris, alors même que le taux de rendement immobilier subit une compression continue depuis son point haut de L importance de cette prime de risque combinée à des perspectives économiques mieux orientées (1,1% de croissance du PIB en France en ) devrait contribuer à augmenter les allocations d actifs vers le compartiment immobilier, venant ainsi abonder un niveau de liquidités déjà important. Graphique 2 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine France Zone Euro Etats-Unis Chine Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois 3% 2% 3% 1% 2% 1% -1% -1% Eonia Euribor 3 mois Eonia Euribor 3 mois Source : Banque de France Graphique 4 OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% 3% 2% 1% Paris QCA OAT 10 ans Investment Market Update 2

3 France T1 Investissement en France Démarrage sur les chapeaux de roue Dans la lignée d une année 2014 achevée sur un volume de 23 milliards d euros investis, le 1 er trimestre marque encore un record sur le marché de l investissement. Près de 5,6 milliards d euros ont été actés au cours des 3 premiers mois de l année (graphique 5). Il faut remonter à 2006 pour retrouver un niveau d investissement supérieur pour un 1 er trimestre (7,1 milliards d euros investis). Le marché enregistre donc une progression de son volume investi de l ordre de 41% en un an, conservant ainsi la bonne dynamique de la fin de l année 2014 (8,3 milliards d euros engagés). Ces premiers résultats sont de bons augures pour la suite de l année qui devrait continuer d être animée par des opérations de cessions/acquisitions. Avec un taux de croissance de 4, le marché français fait d ores et déjà mieux que le marché européen qui, sur la même période, a acté une croissance des volumes d investissement de l ordre de 22%. Grands deals en 2014 et au 1er trimestre Tout comme en 2014, l essentiel de la dynamique de marché se polarise sur les acquisitions d actifs d un montant supérieur à 200 millions d euros. Leur poids dans le volume total investi est passé de 4 en 2014 à 57% au 1er trimestre ; c est là aussi un niveau record. Cette part des grands deals révèle deux tendances de fond : la recomposition en cours du portefeuille d un certain nombre d investisseurs (KLEPIERRE, fonds allemands en sortie de marché français entre autres ) mais surtout les importantes liquidités aujourd hui disponibles sur le marché de l investissement. Huit méga deals ont ainsi été enregistrés sur ce segment de marché depuis le début de l année pour un montant cumulé de 3,2 milliards d euros (graphique 6). Outre la fusion KLEPIERRE/CORIO, on citera l acquisition par ADIA d «Ecowest», un immeuble de bureaux neuf livrable en 2016 à Levallois-Perret et loué en grande partie à L OREAL. Viennent ensuite les cessions du centre commercial «Nice Etoile» par UNIBAIL-RODAMCO au profit d ALLIANZ, et, l acquisition d une poignée d immeubles de bureaux à Paris et dans l Ouest, tous valorisés à des montants supérieurs à 200 millions d euros. Nouveau recul des petits volumes L hyperactivité des transactions d envergure tranche avec la forte contraction du nombre de cessions/acquisitions relevées sur le segment des actifs inférieurs à 50 millions d euros. En chute libre depuis 2013, cette tranche de montant continue d afficher des résultats en baisse (de 17% à 52% selon les montants considérés). Le recul le plus marqué concerne le segment des transactions d un montant inférieur à 10 millions d euros. Il est tombé d un volume moyen de 300 transactions par an en 2014 à un peu plus de 40 transactions au 1er trimestre, soit une baisse de plus de 5 (tableau 1). Le marché de l investissement français se segmente donc avec d un coté des grands deals toujours plus nombreux et, de l autre, des petites et moyennes transactions à la peine. Graphique 5 Volume d investissement en France, milliards d euros Graphique 6 Investissement en France par tranche de montant Table 1 Nombre de transactions par tranche de montant Tranche de montant er trim Moy. 10 ans Part Evol. Moins de 10 M % -52% M % -42% M % M M % Plus de 200 M % 30 Total T1 T2 T3 T T1 Moins de 10 m De 10 à 20 m De 20 à 50 m De 50 à 100 m De 100 à 200 m Plus de 200 m Investment Market Update 3

4 France T1 Type d actifs et localisations Le commerce tisse sa toile L appétence des investisseurs pour les actifs de bureaux se confirme, avec près de 6 du montant total investi au 1er trimestre. Les actifs tertiaires demeurent donc dominants dans les stratégies d allocations des investisseurs, pour autant leur part de marché tend à se contracter depuis 2001 à mesure que le compartiment des commerces prend de l ampleur (graphique 7). Les cessions d actifs commerciaux avaient déjà explosé leur record de volume d investissement, passant de 3 milliards d euros par an enregistrés de 2011 à 2013 à 6,3 milliards d euros en Le 1er trimestre confirme cette très bonne dynamique, avec déjà plus de 2 milliards d euros actés depuis le début de l année. Ce chiffre inclut la transaction hors norme de KLEPIERRE et son absorption du patrimoine paneuropéen de CORIO valorisé à hauteur de 6 milliards d euros. Au rang de la cession des actifs unitaires, on citera celle par UNIBAIL-RODAMCO du centre commercial «Nice Etoile» pour un montant supérieur à 300 millions d euros ou encore la montée à 10 d ALTAREA COGEDIM dans le «Qwartz», centre commercial inauguré en 2014 à Villeneuve-la-Garenne. Les entrepôts logistiques et les locaux d activité restent pour l instant à l écart de cette bonne dynamique des volumes d investissement. Le début de l année n aura pas été porteur pour ces deux types d actifs. Les prochains trimestres devraient voir une meilleure orientation du marché, alors que quelques actifs ou portefeuilles logistiques sont actuellement sur le marché. Les cessions de portefeuilles toujours aussi populaires Dans la continuité de 2014, les résultats du 1 er trimestre montrent le poids toujours important des cessions de portefeuilles d actifs, avec 1,2 milliard d euros acté depuis le début de l année (graphique 8). Cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochains mois compte tenu de la présence sur le marché de plusieurs portefeuilles d actifs commerciaux (CBRE GLOBAL INVESTORS) ou d immeubles de bureaux (UNION INVESTMENT ou KANAM). Ces cessions sont à l initiative d investisseurs, principalement étrangers, qui saisissent l opportunité de fortes liquidités disponibles sur le marché français pour arbitrer tout ou partie de leur patrimoine. Graphique 7 Répartition des investissements selon le type de produits Graphique 8 Répartition des investissements selon la localisation, en milliards d euros T1 Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité T1 Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Dans ce contexte particulier où les investisseurs cherchent des montants unitaires élevés et sont donc attirés par les actifs franciliens, les marchés régionaux débutent l année sur un volume d acquisitions de l ordre de 650 millions d euros, essentiellement porté par les cessions d actifs de commerces et de quelques plateformes logistiques (graphique 8). Les ventes d immeubles de bureaux ont été peu nombreuses, pour des montants unitaires dépassant à peine les 15 millions d euros. Les opportunités d investissement sont relativement rares en région, et les investisseurs encore peu sensibilisés au potentiel de ces marchés dont les taux de rendement sont encore élevés par comparaison de ceux constatés en Ile-de- France. Investment Market Update 4

5 France T1 Investissement en Ile-de-France Sur les traces de 2014 Pour la deuxième année consécutive, les volumes d investissement en Ile-de-France enregistrent, au 1 er trimestre, une performance supérieure à 3 milliards d euros (graphique 9). D une année sur l autre, ce volume a augmenté de 17% pour représenter quelques 3,6 milliards d euros d acquisitions. Près de 9 du volume ont ciblé des immeubles de bureaux tandis que les actifs de commerces ont été plus discrets ce trimestre. L attraction de l Ile-de-France est donc intacte auprès des investisseurs tant domestiques qu étrangers, qui y trouvent des actifs de grand gabarit et de montant unitaire supérieur à 100 voire 200 millions d euros. Cette bonne dynamique devrait se confirmer au cours des 2 ème et 3 ème trimestres avec une vingtaine d immeubles de taille similaire actuellement sur le marché pour un montant total de près de 4 milliards d euros Paris mais aussi l Ouest La recherche de volumes unitaires significatifs a eu pour conséquence directe une polarisation des opérations d investissement sur le marché parisien et celui de l Ouest (graphique 10). A eux seuls, ces deux secteurs ont représenté près de 9 du montant investi au 1 er trimestre, qui voit ainsi le grand retour le Croissant Ouest, après une année 2014 en demi-teinte. Ce marché aura profité de la mise sur le marché d actifs tertiaires neufs et/ou sécurisés («Ecowest» à Levallois-Perret, «Espace Lumière» à Boulogne-Billancourt, ). Fait intéressant, ces immeubles, d un montant supérieur à 100 millions d euros ont tous été acquis par des investisseurs étrangers. A Paris, on notera le report des opérations d investissement vers des secteurs alternatifs au Quartier Central des Affaires. Le grand gagnant de cette diversification géographique est le secteur Sud de Paris, dont Paris Rive Gauche. Les franges du QCA ont, elles aussi, été le théâtre de quelques acquisitions, sur des valeurs record supérieures à euros/m² pour des immeubles de quelques milliers de m². Graphique 9 Répartition des investissements en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 10 Répartition des investissements bureaux en Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Graphique 11 T1 T2 T3 T T1 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles franciliens Sources : Immostat, DTZ Research Répartition des investissements bureaux* en Ile-de-France par type, en milliards d euros 10 Le value-added gagne du terrain Le 1er trimestre acte un changement de paradigme en termes de prise de risque. Les investissements «core» restent certes encore très dominants sur le marché francilien, mais ce trimestre, les acquisitions value-added (vide locatif ou immeuble à restructurer) sont en forte progression, passant de 12% du volume investi en 2014 à plus de 2 ce trimestre (graphique 11). Elles ont toutes concerné des actifs situés à Paris ou dans le Croissant Ouest T1 Opportuniste Value added Core + Core * Actifs d un montant unitaire supérieur à 50 millions d euros / DTZ Capital Markets Investment Market Update 5

6 France T1 Taux de rendement Vers des niveaux historiquement bas pour le bureau L afflux de liquidités sur le marché français et l appétence des investisseurs pour les actifs «core» dans un marché où les opportunités sont sommes toutes limitées ont continué de mettre les taux de rendement prime sous pression. A Paris QCA, les actifs de bureaux «prime» passent sous la barre des, s établissant à 3,8, soit un niveau proche de son point bas de 2007 à 3,7. La compression des taux prime ne se limite pas au seul QCA. L ensemble des secteurs tertiaires de premier rang ont vu leur taux baisser de 25 points de base en 3 mois. Ils s échelonnent désormais de 4,2 dans le Croissant Ouest à 5,2 en Première Couronne (graphique 12). Ces taux pourraient connaître une nouvelle compression au cours des prochains trimestres et ainsi établir de nouveaux records historiquement bas. Mais aussi les commerces Le schéma de compression des taux est identique en ce qui concerne les actifs de commerces. En trois mois, les taux de rendement des centres commerciaux - objets de toutes les convoitises pour les actifs les plus qualitatifs ont enregistré une baisse de 10 points de base pour se positionner à 4,1. La compression est encore plus importante, de l ordre de 25 points de base, pour les meilleurs pieds d immeubles à Paris (graphique 13). Les retail-parks sont restés, pour l instant, à l écart de cette dynamique haussière des prix, mais ce répit n est que de courte durée et leurs taux devraient aussi se compresser dans un avenir proche. Déjà à un point bas pour la logistique Sur le front de la logistique, le mouvement de compression, constaté depuis un an, a déjà ramenés les taux de rendement sur des niveaux historiquement bas, de l ordre de 6% pour les plateformes logistique de dernière génération en Ile-de-France et à Lyon (graphique 14). Les taux ont suivi une trajectoire similaire pour les actifs de la zone du Grand Marseille, aujourd hui valorisés de façon identique. Quelques opérations en cours de négociation pourraient d ailleurs établir de nouveaux records en termes de taux de rendement. Graphique 12 Taux de rendement Bureaux Ile-de-France 1 8% 6% 2% Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne OAT 10 ans Graphique 13 Taux de rendement commerce 7% 6% 3% T1 Centre Ville Paris CC Super prime Retail-parks Nvlle géné. Graphique 14 Taux de rendement logistique 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6, T1 Ile-de-France Lyon Marseille Investment Market Update 6

7 France T1 Définitions Core Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations. Euribor LTV (Loan to value) Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans. Opération en blanc Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier. Taux de rendement prime Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. Investment Market Update 7

8 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Heading Name Title +44 (0) Heading Name Title +44 (0) Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 (0) Investissement Nils Vinck Directeur +33 (0) Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 (0) Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 (0) Asset Management Alban Liss Président +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone fax