Séminaire Bâtiment Durable :

Transcription

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2 Séminaire Bâtiment Durable : Reconversion durable d immeubles de bureaux Bruxelles Environnement Focus 2 : Aspects techniques et architecturaux Anders BÖHLKE Program Manager de l Executive Master Immobilier Université Saint-Louis Bruxelles

3 Objectif de la présentation Mettre en évidence les facteurs qui conditionnent les possibilités de reconversion d immeubles de bureaux et les contraintes techniques à prendre en compte pour une réaffectation réussie 3

4 Plan de l exposé Évolution des immeubles de bureaux Caractéristiques et typologies Modes de mesurage Quelques exemples de conversion d immeuble et éléments spécifiques Critères de convertibilité Vers une mutation fonctionnelle programmée? 4

5 Évolution des immeubles de bureaux Avant Bâtiment à l'angle rue de la Science et du square frère Orban.

6 Évolution des immeubles de bureaux Années Bâtiment «Shell» (1935). Rue Ravenstein architecte Alexis Dumont.

7 Évolution des immeubles de bureaux Années Avenue des Arts 39 (1959).

8 Évolution des immeubles de bureaux Années Bâtiment à l'angle de la rue Marie-Thérèse et de la rue Joseph II (1975).

9 Évolution des immeubles de bureaux Années Bâtiment Brussimmo (1993). Architectes : Samyn et associés.

10 Évolution des immeubles de bureaux Années Bâtiment IBGE (2014) sur le site de Tour et Taxis.

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13 Caractéristiques et typologies Implantations du bâtiment A. Implantation isolée B. Implantation mitoyenne C. Implantation d angle D. Morphologie de l habitat Systèmes structurels A. Façades porteuses murs pleins B. Façades porteuses structure ponctuelle C. Plan libre structure ponctuelle

14 Caractéristiques et typologies Types de façade A. Mur massif percements ponctuels B. Mur panneau percements entre structure C. Façade à coursives D. Système double peau E. Mur rideau cadres ou éléments linéaires F. Mur rideau éléments préfabriqués

15 Caractéristiques et typologies Circulations verticales vues en plans A. Noyau central B. Noyau extérieur C. Noyau désaxé Organisations spatiales A. Cloisonnement massif B. Cloisonnement léger ou amovible C. Paysager Distributions horizontales A. Couloir central B. Services au centre circulations dédoublées C. Distribution centrale

16 Caractéristiques et typologies Type de vitrage et de châssis A. Simple vitrage B. Double vitrage C. Vitrage solarisé D. Châssis fixe E. Châssis ouvrant Installations techniques vues en coupes A. Techniques en allège B. Faux plafond C. Faux plancher D. Faux plafond et faux plancher

17 Modes de mesurage

18 Modes de mesurage

19 Modes de mesurage

20 Modes de mesurage

21 Quelques exemples de conversion d immeubles et éléments spécifiques.

22 Interventions sur les façades

23 La problématique des rez-de-chaussée

24 La surélévation d immeuble Rue de la Loi Bruxelles

25 La typologie des logements

26 La mixité fonctionnelle Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

27 Accessibilité et circulations Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

28 Espaces extérieurs Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

29 Les immeubles de logement occupés en bureaux

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31 La transformation en école Haute Ecole des arts Saint Luc Bruxelles, Place Louis Morichar, 1050 Saint-Gilles

32 Critères de convertibilité

33 Un exemple d application de cette grille d analyse avec l immeuble Sky, transformé en logements par Altarea Cogedim Im meuble SKY avant rénovation en logements Grille de cotation Critères % pond. Note attrib. Note pond. Note max. % atte inte A Dimensionnement 5% 0,06 0,14 47% Ratio SUB/SHON 0,9% 1 Nombre d'occupants 0,9% 2 Nombre d'étages 0,9% 1 Taille de l'immeuble/divisibilité 0,9% 2 IGH 0,9% 1 B Localisation 14% 0,31 0,41 75% Accessibilité et distance transports en communs (tram, métro, RER) 3,4% 3 Accessibilité et proximité réseau routier 3,4% 3 Dominante quartier 3,4% 3 Vue 3,4% 2 C Calendrier/vacance locative/départ 9% 0,27 0,27 100% Congés délivrés 3,0% 3 Période ferme résiduelle 3,0% 3 Dates butoirs de mises aux normes 3,0% 3 D Standing/Style/architecture 9% 0,20 0,27 73% Génération du batiment 1,8% 2 Qualité de l'architecture 1,8% 1 Hauteur de dalle à dalle 1,8% 3 Profondeur de l'immeuble/tramage 1,8% 3 Mitoyenneté de l'immeuble 1,8% 2 E Services 5% 0,11 0,14 78% Parkings 1,5% 3 RIE 1,5% 2 Services annexes 1,5% 2 F Conditions financières 14% 0,41 0,41 100% Positionnement Loyers HC/HT par rapport au marché locatif 6,8% 3 Valeurs vénales bureaux/valeurs vénales logements 6,8% 3 G Cycle de vie économique du bâtiment 14% 0,41 0,41 100% Rafraichissement, rénovation, restructuration 13,6% 3 H Avantages fiscaux, administratifs 9% 0,27 0,27 100% Article 210F - Décret du 20/04/2012 9,1% 3 I Contraintes urbanistiques, juridiques et réglementaires 9% 0,24 0,27 89% Usage alternatif autorisé par le PLU 3,0% 3 Régime de détention 3,0% 3 Conformité réglementaire de l'immeuble (actuelle et à venir) 3,0% 2 J Adéquation de l'offre et de la demande 14% 0,41 0,41 100% Analyse concurrentielle de l'offre existante/offre>demande/demande>offre 13,6% 3 Total 2,7 3,0 89,7% Pourcentage atteint par l'immeuble de bureaux pour une transformation en logements : < 65% : la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est peu envisageable. entre 65% et 75% : la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est envisageable. >75%, la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est fortement envisageable. Une étude approfondie est alors recommandée.

34 EXPLICATIONS DETAILLEES A B C D E Dimensionnement Ratio SUB/SHON 1Ratio >0,90 2 Ratio 0,85 <x<0,90 3 Ratio <0,85 Un bon ratio SUB/SHON pour du bureau est un ratio supérieur à 0,90. Les surfaces sont alors optimisées. A contrario, si ce ratio est inférieur à 0,85, les surfaces de bureaux ne sont pas optimisées. Une transformation en logements est alors envisageable. Nombre d'occupants 1>5 2 2<x<5 3 1 Plus le nombre d'occupants est élevé, et plus la transformation de l'immeuble de bureaux en logements sera "chronophage". Nombre d'étages 1>15 étages 2 10<x<15 étages 3 <10 étages Les standards français convergent vers des immeubles de logements inférieurs à 10 étages. Taille de l'immeuble/divisibilité IGH Localisation Accessibilité et distance transports en communs (tram, métro, RER) Accessibilité et proximité réseau routier Dominante quartier Plus l'immeuble a une taille importante, plus il correspondra au standard d'un immeuble de bureaux.a contrario, une taille inférieure à m², ou un immeuble facilement divisible, permettent d envisager un projet en logements correspondants aux standards classiques en matière d écoulement du programme. La norme IGH est plus basse pour les bureaux (dernier plancher accessible 28m) que pour les logements (dernier plancher accessible 50m). Il est possible, pour les immeubles IGH bureau passant en non IGH logement, de jouer sur cette différence de norme pour rendre une opération de transformation en logements plus compétitive. La mixité du quartier s'apprécie par la prépondérance d'immeubles de bureaux versus logements. Un quartier déjà mixte ou à dominante logement accueillera plus facilement (sans intervention de l'aménageur) une opération de transformation de bureaux en logements. Vue 1 vue sans intérêt 2 vue dégagée 3 vue recherchée Les vues dégagées sont un des atouts majeurs de la commercialisation d'un immeuble de logements. Calendrier/vacance locative/départ Congés délivrés 1 Aucun 2 Congé délivré 3 Libération programmée de l'immeuble Plus la vacance est importante ou plus le départ des locataires est proche (sans preneur suivant), plus il est impropre à l'usage actuel de bureaux. Période ferme résiduelle Dates butoirs de mises aux normes Standing/Style/architecture Génération du batiment Qualité de l'architecture 1 > m² m²<x<20 000m² 3 <10 000m² 1 IGH 2 IGH Bureau non logement 3 Non IGH 1 <200 m 2 200<x<500 3 >500 m; 1 <200 m 2 200<x<500 3 >500 m Plus les transports sont proches et plus l'usage de bureau est privilégié. La période à analyser concerne la période ferme triennale dans laquelle on se situe. La question est de savoir si l'on est en début de période triennale ou fin de période. Plus la fin de la période triennale approche, plus l'investisseur se pose la question du devenir de son immeuble. Il s'agit de travaux de mise aux normes en adéquation avec les conditions de marché. Par exemple, l'obtention d'un label environnemental. L immeuble le plus propice est un immeuble de première génération, qui remplit le plus souvent les caractéristiques techniques idéales pour une transformation en logements (cf. ci dessous) Hauteur de dalle à dalle 2 choix : 1 > 2,9m 3 2,3m<x<=2,9m Si la hauteur est supérieure à 2,9m, l'immeuble peut être adapté au logement mais il serait également très adapté à une rénovation qualitative en bureaux (possible de passer les gaines de ventilation notamment). Si la hauteur est comprise entre 2,3m et 2,9m, l'immeuble est adapté à un usage de logement, mais plus difficile à rénover en bureau paysagé qualitatif. Il est nécessaire d'avoir un immeuble peu profond pour bénéficier de premier jour sur la plupart des pièces en habitation. La profondeur Profondeur l'immeuble/tramage 1 >18m 216m<x<18m 3 <16m traditionnelle immeubles logement est 12m. Mitoyenneté de l'immeuble 1 3 pans 2 2pans 3 Aucune mitoyenneté Ce critère doit refléter si l'immeuble candidat dispose ou pourra bénéficier de plusieurs vues/flexibilité pour l'exposition. Services 1 Bureau 2 Mixte bureaux/logements 3 Logements 1 >3 ans 2 >=3 ans 3 <3 ans 1 long terme 2 moyen terme 3 court terme 1 5ème génération 2 De la 4ème à la 2ème génération 3 1ère génération 1 forte identité bureaux 2moyenne 3 Faible

35 La transformation d immeubles de bureau en Région de Bruxelles-Capitale Ouvrage réalisé à l initiative du Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale, Monsieur Charles PICQUÉ AUTEURS : Christian LASSERRE, Pierre LACON TE, Anders BÖHLKE, Béatrice DO La transformation d immeubles de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale Ouvrage réalisé à l initiative de la Région de Bruxelles-Capitale Auteurs : Christian LASSERRE - Pierre LACONTE - Anders BÖHLKE - Béatrice DOOREMAN

36 Vers une mutation fonctionnelle programmée? Quels immeubles : pour quelles fonctions? pour quels types d occupant? pour quelle durée d occupation? pour quelle durée de vie?

37 Ce qu il faut retenir de l exposé Spécificités des immeubles de bureaux Accélération de l obsolescence fonctionnelle des immeubles Singularité des opérations de conversion De l adaptabilité de la fonction à l immeuble Vers une adaptabilité des immeubles aux fonctions 37

38 Contact Anders BÖHLKE Program Manager de l Executive Master Immobilier Université Saint-Louis - Bruxelles Coordonnées : : anders.boehlke@gmail.com 38