ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES EN ESPAGNE: LES ASPECTS JURIDIQUES ET FISCAUX ESSENTIELS. Virginie Molinier Barcelone, le 27 juin 2013

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1 ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES EN ESPAGNE: LES ASPECTS JURIDIQUES ET FISCAUX ESSENTIELS Virginie Molinier Barcelone, le 27 juin 2013

2 OBJECTIF DE L ACQUISITION Développer son patrimoine personnel : acquisition d une résidence principale ou secondaire Investissement: terrains, immeubles destinés à la location 2

3 Patrimoine personnel : acquisition Différentes possibilités de structurer l acquisition: Soit à titre individuel Soit en indivision «comunidad de bienes» (avec un droit pour le conjoint survivant et une détermination libre de la quote-part de chacun des propriétaires) ou soumis au régime matrimonial de la communauté Soit à travers une entité juridique (société dont le capital est détenu par les différents propriétaires, membres de la famille possibilité de démembrement des parts) 3

4 Patrimoine personnel : succession Loi applicable en cas d élément d extranéité: nouveau règlement européen simplifiant les règles applicables aux successions immobilières applicable à partir d août 2015 En attendant, préférable d avoir un testament espagnol enregistré auprès d un notaire, disposant du sort des biens immobiliers sis en Espagne Droits de succession : variables selon les régions espagnoles 4

5 Investissement locatif Imposition des rendements immobiliers au titre de l IR ou de l IS avec déduction des frais liés à l immeuble (frais financiers et frais de conservation et d entretien) Limite de déductibilité au montant des rendements de l immeuble, mais les charges non déduites à l an N peuvent se déduire jusqu à l an N+4. Déduction possible de l amortissement (3% max), intérêts, impôts, services d administration et juridiques, frais de conservation, réparation, assurance Dans le cas où le propriétaire de l immeuble est nonrésident, rétention à la source de 24,75% des revenus, avec régularisation annuelle 5

6 Taxation au moment de l acquisition Si immeuble neuf: TVA à 8% (si local commercial, TVA à 21%) Si terrain ou seconde transmission (ou plus) d un immeuble neuf: Droits de mutation 7 à 8% du prix (10% en Catalogne à partir d août 2013) si la transmission se fait entre entreprises, possibilité de choix entre les droits de mutation et la TVA à 21% Droits d enregistrement de 1 à 1,5% du prix (variations régionales) Dans tous les cas, plus-value municipale à la charge du vendeur (mais la prise en charge se négocie) 6

7 Autres frais d acquisition Honoraires du notaire: la législation nationale prévoit qu ils sont à la charge du vendeur, régionale catalane à la charge de l acquéreur. Fixés par barème. Possibilité de négociation. Libres à partir d un montant d acquisition de 6 million d euros. Pas d obligation de conseil. Un seul notaire par opération Honoraires d avocat: fixés librement, avocat responsable de l audit et de la rédaction des actes Frais de registre: fixés de manière obligatoire Financement avec garantie réelle: hypothèque sur le montant de laquelle porte des droits d enregistrement 7

8 Taxation de la possession Taxe foncière (IBI) environ 0,4 à 1% de la valeur cadastrale du bien Impôt sur le patrimoine: ISF Taxe annuelle pour les sociétés détentrices de biens immobiliers dont le siège est situé dans un paradis fiscal Impôt sur le revenu 8

9 Taxation sur la cession Taxation de la plus value immobilière : 21% pour non résidents espagnols - IRPF pour les résidents espagnols 30 à 35% pour les sociétés résidentes 9

10 Aspects légaux Nécessité pour l acquéreur d avoir un NIE Droit de préemption administratif dans des cas très rares Contrat d arrhes habituel, avec indemnité d immobilisation mais formules négociables (promesses unilatérales ou synallagmatiques d achat ou de vente) 10

11 Aspects légaux Due diligence réalisé par les avocats et pas par les notaires aspects droit de propriété, administratifs, urbanismes, fiscaux, baux, sûretés réelles sur le bien aussi due diligence technique recommandé Transmission par acte authentique nécessaire pour l inscription du nouveau propriétaire au Registre de la Propriété Certificat énergétique depuis 1 er juin 2013 Sûretés réelles (hypothèques) indiquées au Registre de la Propriété 11

12 Aspects légaux Législation supplétive des baux commerciaux, plus impérative pour les baux d habitation Mainlevée de l hypothèque doit être faite au moment de la transmission du bien Vices cachés : six mois à partir de l acquisition pour les découvrir Garantie des constructeurs: durées, obligations d assurance pour les habitations 12

13 SOCIMI Réglementation Construction récente Peu de jurisprudence 13

14 Merci pour votre attention AVOCATS Avda. Diagonal 442 3º 2ª Barcelona Telf.: , rue Margueritte Paris Telf.: , rue de la République Montpellier Telf: v.molinier@mbavocats.eu 14