Table des matières TITRE I : LES BAUX DU CODE CIVIL (100) (Les références entre parenthèses renvoient aux numéros des paragraphes)

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1 Table des matières (Les références entre parenthèses renvoient aux numéros des paragraphes) SOMMAIRE INTRODUCTION TITRE I : LES BAUX DU CODE CIVIL (100) SECTION 1 : LES CHARGES LOCATIVES (101) La nature des charges récupérables (102) A Les stipulations du bail (103) B Les clauses spéciales Le loyer «net de charges pour le bailleur» (105) La clause des «charges de copropriété» (108) Le loyer «toutes charges comprises» (109) C Les accords Delmon (110) D Les usages (112) E La TVA sur les charges (113) La répartition (115) A Le silence de la loi (116) B L immeuble en copropriété (118) C L immeuble collectif d un bailleur unique (120) D Les répartitions spéciales (125) SECTION 2 : L ENTRETIEN LOCATIF (150) La notion de réparation locative (151) A Une définition supplétive L énumération légale (152) La TVA sur les réparations locatives (154) B La force majeure et la vétusté (155) C Le caractère supplétif (159)

2 TABLE DES MATIÈRES 1673 D La charge des grosses réparations (160) La clause d exclusion (161) L imputation au locataire (162) E Les travaux imposés par l administration (165) L exécution des réparations (170) SECTION 3 : LES DÉGRADATIONS ET PERTES (175) La présomption de responsabilité (177) La matérialité des dégradations (180) Le fait des personnes de la maison (182) SECTION 4 : LA TRANSFORMATION DES LIEUX (190) Une prohibition générale (192) Les nuances jurisprudentielles (194) Le sort des améliorations (200) La loi du 12 juillet 1967 (210) A Le champ d application (211) B La nature des travaux (212) C L exécution par le locataire (215) D Les options du bailleur (220) SECTION 5 : L INCENDIE DES LIEUX LOUÉS (230) Les dommages des tiers (231) Le préjudice du bailleur (240) A Une responsabilité présumée (245) Les personnes présumées responsables (246) a) Le locataire en titre (247) b) La cotitularité légale (250) c) le logement de fonction (251) d) La sous-location (252) Les locaux visés (255) Les causes d exonération (260) a) Le cas fortuit ou la force majeure (261) b) Le vice de construction (263) c) La communication du feu voisin (264) La réparation (270) B L exonération par les autres occupants (275) Le propriétaire occupant partiel (276) Les autres locataires (277)

3 1674 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES TITRE II : LES BAUX D HABITATION ET MIXTES (300) (Loi n du 6 juillet 1989) SECTION 1 : LES CHARGES LOCATIVES (301) La définition légale (305) A La nature juridique des charges (306) L individualisation des frais (307) L accessoire au loyer (310) B Le caractère d ordre public (315) Un ordre public de direction (316) Les accords collectifs (318) L exclusion des frais d état des lieux (320) Les frais de quittance et de procédure (322) C La réalité de la prestation (325) Le bénéfice effectif du locataire (326) Le fournisseur payé d avance (327) Le stockage de consommable (328) L inexécution par la copropriété (329) D Les catégories de charges récupérables (330) Les services rendus par la chose louée (331) L entretien des parties communes (332) Les ascenseurs (335) Les impositions (336) E Les provisions et la régularisation (337) F Le contrat d entreprise (338) L énumération réglementaire (340) A La notion de charges récupérables (341) Le caractère limitatif (342) Les résidences services (347) B Régie ou contrat d entreprise (350) L encadrement technique en régie (351) Le contrat d entreprise (353) C Les dépenses de personnel Le salaire (355) Les indemnités (356) Les frais de remplacement (359)

4 TABLE DES MATIÈRES 1675 D Les gardiens et les concierges (360) Les trois-quarts forfaitaires (361) La nature des taches (362) a) L entretien et l élimination des rejets (363) b) Les taches administratives (364) c) La surveillance et la sécurité (365) Le salaire en nature du logement (366) E L employé d immeuble (370) Une récupération totale (371) Le salaire en nature (372) F Le remplacement d éléments d équipement (375) G L entretien des installations individuelles (380) H Application en Polynésie française (385) La liste annexée au décret (400) I : Ascenseurs et monte-charge (401) La distinction des contrats (402) La part récupérable (403) La télésurveillance (404) II : Eau froide, chaude et chauffage collectif (405) Le combustible et la fourniture d énergie (406) a) Le «P1» chauffage (407) b) Les investissements du fournisseur (409) c) La vente de chaleur aux locataires (411) d) La perte de combustible (413) e) Les déperditions de dysfonctionnement (417) f) L excès de température (420) g) Le minimum de température (423) L entretien à forfait (425) a) La distinction du menu entretien (426) b) La facturation linéaire (427) c) Les visites préventives (429) L eau froide et l eau chaude (430) a) La consommation (431) b) La fuite d eau (432) c) Le comptage (434) d) L entretien et les menues réparations (435) Le traitement d eau (437) L électricité (438)

5 1676 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES III : Installations individuelles : chauffage, eau ch. et fr. (439) Le combustible (440) L exploitation, l entretien et les menues réparations (441) a) La nature des interventions (442) b) Le contrat d entretien individuel (443) Les W.-C. (444) IV : Parties communes intérieures (445) La notion d intérieur du bâtiment (446) Les fournitures consommables (447) L entretien de propreté (449) V : Espaces extérieurs (450) La notion des extérieurs (451) Les fournitures (452) L entretien courant (453) VI : Hygiène (455) Le débouchage des vide-ordures (456) Le tracteur (460) Les sacs et poubelles (461) L élimination des rejets (463) Les fosses d aisances (466) Les pompes de relevage (468) La désinfection et la désinsectisation (470) VII : Equipements divers des bâtiments (480) Les ventilations (481) Les dispositifs d accès à l immeuble (482) Les nacelles de nettoyage des façades vitrées (483) Les contrôles réglementaires de sécurité (484) Le téléphone (486) VIII : Impositions et redevances (490) Le droit au bail (491) L enlèvement des ordures ménagères (495) a) La taxe d enlèvement «TEOM» (496) b) Les frais d établissement des rôles (498) c) La redevance d enlèvement «REOM» (500) d) Le financement par le budget général communal (502)

6 TABLE DES MATIÈRES La taxe de balayage (504) La taxe d habitation (505) a) L appel en garantie du bailleur (506) b) La récupération de la taxe (508) La TVA sur les charges (509) La régularisation des charges (510) A Les appels de provisions (511) Une prérogative du bailleur (512) La justification du montant (513) B La notification du décompte des charges (520) Le délai de régularisation (521) La liste des dépenses (523) C la justification des dépenses (530) Les modalités de la consultation (531) a) La formulation de la demande (532) b) Le caractère personnel (534) c) La justification tardive (535) Les associations de locataires (537) La nature des justificatifs (539) a) La preuve de la prestation (540) b) La justification par décomptage (541) c) Le compteur EDF commun (542) Les pièces de la copropriété (545) a) La consultation par le bailleur (546) b) l information du locataire (548) c) le rôle du syndic de la copropriété (550) D La répartition (555) La détermination des tantièmes (556) la révélation des autres appartements (558) SECTION 2 : L ENTRETIEN LOCATIF (580) La notion de réparation locative (581) A Une présomption légale de responsabilité (582) B Le caractère d ordre public (583) C Les exonérations de responsabilité (584) La vétusté (585) Les vices et malfaçons (586) Le cas fortuit et la force majeure (587)

7 1678 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES 2 La réparation par dommages et intérêts (589) A Le fondement contractuel (590) B Le droit aux dommages et intérêts (591) L imputabilité des dégradations (592) La justification des réparations (593) C Le quantum de la réparation (594) La liste des réparations locatives (595) A Les parties privatives (596) B Le caractère illustratif (597) C. Le remplacement récupérable (598) D L entretien et les menues réparations (599) E La TVA sur les réparations locatives (599-1) SECTION 3 : LES DÉGRADATIONS ET PERTES (600) Les dommages aux parties privatives (601) A Une responsabilité présumée (602) Une présomption simple (603) La limitation dans le temps (604) La limitation aux locaux privatifs (605) B Les exonérations légales de responsabilité (607) La force majeure (608) La faute du bailleur (609) Le fait d un tiers (610) La vétusté (612) C La réparation (615) La mise en œuvre (616) La justification du préjudice (618) Les dégradations aux parties communes (620) SECTION 4 : LA TRANSFORMATION DES LIEUX (625) Le principe de l interdiction (627) A Le simple aménagement (628) B Les travaux dérogatoires (630) L accord du bailleur (632) A Le formalisme de l écrit (633) B Le sort des travaux au terme du bail (635) L exécution de la convention (636)

8 TABLE DES MATIÈRES Le défaut de stipulation (637) Le défaut d autorisation (640) A L accession du bailleur (641) B La remise à terme en l état initial (643) C La remise immédiate en état (645) SECTION 5 : L INCENDIE DES LIEUX LOUÉS (650) Unique L éviction de la loi du 6 juillet 1989 (651) TITRE III LES BAUX SPECIAUX SECTION 1 : LES BAUX LOI DU 1 ER SEPTEMBRE 1948 (700) les charges de l immeuble (710) A La définition des charges récupérables (713) B Les appels de provisions (720) C La répartition (725) L entretien locatif (730) Les dégradations et pertes (730) La transformation des lieux (730) L incendie des lieux loués (730) SECTION 2 : LES BAUX HLM (750) Les charges de l immeuble (755) A La nature des charges récupérables (756) L application de L du CCH (757) La liste réglementaire (760) B Les appels de provisions (765) C La régularisation des charges réelles (770) Le décompte des charges (771) La répartition (773) L entretien de l immeuble (775) Les dégradations et pertes (780) La transformation des lieux (785) L incendie des lieux loués (790) SECTION 3 : LES LOGEMENTS CONVENTIONNÉS (800) Le conventionnement avec APL (805)

9 1680 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES 2 Les logements sociaux (810) A Le patrimoine des organismes d HLM (813) B Le patrimoine des collectivités locales (815) SECTION 4 : LES LOGEMENTS À PRIMES ET PRÊTS SPÉCIAUX (850) Les charges de l immeuble (852) L entretien locatif (855) Les dégradations et pertes (855) La transformation des lieux (855) L incendie des lieux (855) SECTION 5 : LE BAIL À RÉHABILITATION (900) Les charges de l immeuble (910) L entretien de l immeuble (915) Les dégradations et pertes (920) La transformation des lieux (925) L incendie des lieux loués (930) SECTION 6 : LE BAIL À CONSTRUCTION (950) Les charges de l immeuble (952) L entretien locatif (957) Les dégradations et pertes (960) La transformation des lieux (965) L incendie des lieux loués (970) SECTION 7 : LES BAUX PROFESSIONNELS (1000) Le champ d application (1011) A L activité professionnelle ou associative (1012) B Les statuts exclus (1015) Les baux ruraux (1016) Les baux commerciaux (1017) Les baux d habitation et mixtes (1018) C La stipulation d un autre statut (1020) La volonté des parties (1021) La protection consumériste (1023) Les charges et réparations locatives (1025) A L avantage de la durée (1026) B L application générale du droit commun (1028) C La TVA (1030)

10 TABLE DES MATIÈRES 1681 SECTION 8 : LES BAUX COMMERCIAUX (1050) Les charges de l immeuble (1055) A L application du droit commun (1056) B La TVA (1057) L assujettissement de la location (1058) L imposition des charges locatives (1059) L entretien locatif (1060) A L application du droit commun (1061) B La TVA (1062) C La charge des grosses réparations (1063) Les dégradations et pertes (1065) La transformation des lieux (1070) A L affectation commerciale d une habitation (1072) B Les améliorations du preneur (1075) L incendie des lieux loués (1080) SECTION 9 : LES BAUX RURAUX (1081) Les taxes au profit des associations syndicales autorisées (1052) Les redevances en nature (1083) Les réparations locatives (1084) TITRE IV : LES REPARTITIONS SPECIALES SECTION 1 : LE CHAUFFAGE COLLECTIF (1110) L obligation de décomptage (1112) A Le réglage individuel (1113) B Les immeubles antérieurs au 31 déc (1115) L assujettissement (1116) le relevé des consommations (1117) Les dérogations (1118) C Les immeubles postérieurs au 31 déc (1120) D La répartition chauffage-eau chaude (1122) D Les appareils de comptage (1124) L individualisation de la répartition (1130) A Les frais communs (1131) B Les frais individuels (1133) C Récapitulatif (1139)

11 1682 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES SECTION 2 : L EAU CHAUDE SANITAIRE (1150) L obligation du comptage individuel (1152) A Les immeubles antérieurs au 30 juin 1975 (1153) L obligation légale (1154) Les exonérations (1156) B Les immeubles postérieurs au 30 juin 1975 (1160) Les modalités de la répartition (1165) A Le combustible (1166) B Les autres frais (1170) Les immeubles dispensés de décompteurs (1175) SECTION 3 : L EAU FROIDE (1200) Le facturation forfaitaire (1205) Le comptage individuel en copropriété (1210) L abonnement souscrit du locataire (1215) A Une situation monopolistique (1216) B La garantie du bailleur (1218) L individualisation légale des abonnements (1220) A La demande d individualisation (1221) B Le délai de réponse (1223) C L accord du bailleur (1225) D La mise en œuvre (1230) SECTION 4 : LES ANTENNES (1250) L antenne individuelle (1251) A L installation par le locataire (1252) B L installation par le bailleur (1260) L antenne collective A Le conflit des textes (1270) B Le refus du locataire (1275) TITRE V : LE RECOUVREMENT (1500) SECTION 1 : L OBLIGATION AU PAIEMENT (1505) La détermination de la dette (1510) A Les sommes exigibles (1520) L exécution du contrat (1522) La clause pénale (1530) B L imputation des versements (1550)

12 TABLE DES MATIÈRES Les privilèges du bailleur (1560) A Le garnissement des lieux (1562) B La préférence des créances du bailleur (1565) SECTION 2 : LA CONTESTATION (1570) La commission départementale de conciliation (1571) A La saisine de la commission (1572) L extension de la compétence (1573) Le caractère facultatif (1575) Le formalisme (1578) La saisine irrégulière (1580) B L examen de l affaire (1582) La convocation des parties (1583) La représentation des parties (1584) L organisation de la séance (1387) L avis de la commission (1588) a) La conciliation (1589) b) L absence des parties (1590) c) L impossibilité de concilier (1592) C La procédure devant le tribunal (1595) La prescription des charges (1600) A L action en paiement (1610) L application aux charges locatives (1611) Les conditions de la créance (1615) B L action en répétition (1617) L exception d inexécution (1620) A L inexécution par le bailleur (1621) B L inexécution par la copropriété (1622) C La mise en demeure du bailleur (1624) D - L autorisation judiciaire (1626) La suppression unilatérale de prestations (1628) SECTION 3 : L EXPULSION (1630) La résiliation judiciaire (1631) La clause résolutoire (1635) A Une stipulation expresse (1637) B Un objet limité (1640) C Une réclamation détaillée (1642) D La disparition de la forclusion (1645) Le congé pour motif légitime et sérieux (1650)

13 1684 GUIDE DES CHARGES ET RÉPARATIONS LOCATIVES ANNEXES : - BOI 3 B-2-06, instruction n 51 du 21 mars Table alphabétique Table des textes cités Bibliographie sommaire Table des matières Numéro d impression au certificat de la commission Paritaire des Papiers de Presse N 0707 T Le Directeur de la publication : J. DEBEAURAIN N d impression : Dépôt légal : septembre 2006