A. Les contrats visés par la loi de B. Les contrats exclus du champ d application de la loi... 15

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1 Table des matières Sommaire... 7 Introduction I ère Partie Le bail à usage d habitation Titre I. Champ d application A. Les contrats visés par la loi de B. Les contrats exclus du champ d application de la loi Titre II. Forme du bail A. Le bail écrit B. Le bail verbal Titre III. Contenu du bail A. Stipulations obligatoires B. Mentions facultatives Titre IV. Les parties au contrat A. Conditions pour pouvoir contracter un bail Capacité juridique Propriétaire, copropriétaires indivis, sous-locataire et usufruitier... 20

2 250 Tout savoir sur l immobilier B. Qui est partie au contrat de bail? Généralités Pluralité de locataires Location par des époux Époux bailleurs Époux locataires Location par des personnes pacsées Concubins Intervention d un agent immobilier Titre V. Enregistrement du bail Titre VI. Le loyer A. Plafonnement du loyer Calcul du capital investi Réévaluation du capital investi Application d une décote de vétusté Exemple de calcul du capital investi Preuve du montant du capital investi Doublement du plafonnement pour les logements meublés B. Exceptions au plafonnement du loyer Accord des parties Les logements de luxe Habitations avec confort moderne, non standard Conditions quant au loyer ou au capital investi Mention dans le contrat de bail Avantages C. Adaptation du loyer en cours de bail Accord des parties Adaptation à la demande d une des parties Quand peut-il y avoir adaptation du loyer? Procédure d adaptation du loyer Clauses d indexation... 33

3 Table des matières 251 Titre VII. Les charges A. Quelles charges sont à supporter par le locataire? Montants effectivement déboursés pour compte du locataire Énumération limitative des frais remboursables La consommation d énergie L entretien courant du logement et des parties communes Les petites réparations Les taxes et frais liés à l usage du logement B. Le régime des avances C. Décompte des frais réels ou forfait des frais Décompte des frais réels Possibilité d une fixation forfaitaire des charges D. Prescription Titre VIII. La garantie locative A. Principes B. Durée C. Limite légale D. Garantie et paiement du loyer E. Exigence d un état des lieux F. Sous-location G. Exception pour les logements de luxe H. Sort de la garantie en cas de renouvellement du bail I. Restitution en fin de bail J. Sort de la garantie en cas de vente de l immeuble loué Garantie bancaire simple et cautionnement Garantie bancaire à première demande Dépôt de garantie... 41

4 252 Tout savoir sur l immobilier Titre IX. Les obligations du bailleur A. Délivrer au locataire la chose louée B. Entretenir et réparer l objet loué C. Assurer une jouissance paisible des lieux loués Garantie du fait personnel du bailleur Trouble par un tiers Garantie des vices et défauts de la chose louée D. Communication du certificat de performance énergétique Titre X. Les obligations du locataire A. User de l objet loué en bon père de famille B. Respecter la destination de l objet loué C. Paiement du loyer D. Garnir l objet loué de meubles suffisants E. Obligation de garde F. Entretien de l objet loué G. Supporter les réparations urgentes H. Respect des règles en matière de modification du bien loué Liberté contractuelle Transformations interdites Transformations autorisées Sort des transformations à la fin du bail I. Respect du règlement de copropriété J. Animaux et visiteurs K. Droit de visite du bailleur L. Respect des servitudes... 52

5 Table des matières 253 M. Obligation de restitution La remise des clés L état des lieux à la sortie Titre XI. La responsabilité du locataire A. Dégradations et pertes B. Incendie Présomption de responsabilité Pluralité de locataires C. Dégradations à charge du locataire du fait de personnes de sa maison ou de sous-locataires Titre XII. La sous-location A. Principes B. Sanction du non-respect de l interdiction de souslocation C. Les obligations du sous-locataire à l égard du bailleur principal D. Le sort du sous-locataire à la fin du bail principal La fin du bail met fin au contrat de sous-location Le déguerpissement du sous-locataire La question du sursis du sous-locataire La possibilité pour le sous-locataire d obtenir des dommages-intérêts Titre XIII. La cession du bail Titre XIV. La durée du bail A. Bail à durée déterminée et bail à durée indéterminée B. Prorogation du bail Principe : prorogation automatique de tout bail Prorogation légale expresse Prorogation tacite... 60

6 254 Tout savoir sur l immobilier 2. Bénéficiaires de la prorogation Les exceptions à la prorogation automatique du bail Logements de luxe Bail mixte à prédominance commerciale Cas de résiliation du bail autorisés par la loi Titre XV. La résiliation du bail A. Principes B. Résiliation d un commun accord C. Résiliation par le bailleur Le besoin personnel du bailleur Définition du besoin personnel Personnes pour lesquelles le besoin personnel peut être invoqué Preuve du besoin personnel Cas où le bailleur est une personne privée Cas où le bailleur est une personne morale Délai de préavis Durée du préavis Point de départ du préavis Effets d une résiliation donnée prématurément Respect du bail à durée déterminée par le nouveau propriétaire Prolongation du délai de résiliation Formalités à respecter La résiliation doit se faire par écrit et comporter certaines mentions obligatoires La lettre de résiliation doit être envoyée par courrier recommandé à la poste avec avis de réception La lettre doit énoncer les raisons à la base de la résiliation du bail Pièces à joindre Sanction de l inobservation des formalités prescrites... 69

7 Table des matières Besoin personnel de l acquéreur d un logement loué Cas particulier de la sous-location Dommages-intérêts en cas de non-occupation par le bailleur Principe Suspension du délai pour travaux Résiliation pour non-respect de ses obligations par le locataire Les procédures de résiliation pour faute Résolution judiciaire Lettre de résiliation par le bailleur Gravité de la faute Dommages-intérêts Résiliation par le bailleur pour motif grave et légitime Quels sont les motifs graves et légitimes? Procédure Résiliation par le bailleur d un logement de service D. Cessation du bail à l initiative du locataire Résiliation avec préavis Contrat à durée déterminée Clause diplomatique Contrat à durée indéterminée Préavis Indemnité de relocation Indemnité d indisponibilité Dommages-intérêts Résolution judiciaire pour faute du bailleur Titre XVI. Règles particulières en cas de vente de l immeuble donné en location A. Droit de préemption du locataire B. Droit de visite C. Opposabilité du bail à l acquéreur... 80

8 256 Tout savoir sur l immobilier Titre XVII. Les voies de recours A. Le recours devant la commission des loyers B. Le recours judiciaire Recours devant le juge de paix Compétence du juge de paix Instance de recours contre les décisions de la commission des loyers Contestations relatives à l existence et l exécution du bail Mesures provisoires par référé en cas d urgence Procédure Compétence territoriale Requête Convocation Audience Défaut d une partie et opposition Jugement Exécution provisoire du jugement Intérêts de retard Indemnité de procédure Appel devant le tribunal d arrondissement Recours en cassation Titre XVIII. La libération des lieux A. Le départ volontaire du locataire B. Le déguerpissement forcé Le régime de l expulsion forcée Expulsion en cas de résiliation pour besoin personnel Le locataire n a pas demandé de prolongation du délai de résiliation du bail Le locataire a demandé une prolongation du délai de résiliation du bail... 89

9 Table des matières Expulsion dans les autres cas de résiliation du bail Signification du titre exécutoire Le déroulement de l expulsion forcée La protection des personnes condamnées à déguerpir Nature du sursis Qui peut demander un sursis? Conditions pour pouvoir bénéficier du sursis Délai pour demander le sursis ou sa prorogation Cas d exclusion du sursis Délai maximal d un an entre l introduction de la procédure judiciaire de déguerpissement et l expiration du délai de déguerpissement Limitation en cas de résiliation pour besoin personnel Exclusion en cas de demande de prolongation du délai de résiliation Exclusion en cas d appel infructueux du locataire Procédure du sursis Durée du sursis Indemnité d occupation Cas de relogement Les mesures spéciales pour la sauvegarde des biens meubles des personnes condamnées à déguerpir Titre XIX. Tableau des délais en matière de résiliation, sursis et déguerpissement II e Partie Le bail commercial Titre I. Définition Titre II. Distinction avec d autres baux professionnels Titre III. Durée... 97

10 258 Tout savoir sur l immobilier Titre IV. Sous-location et cession du bail Titre V. Loyer Titre VI. Renouvellement préférentiel du bail Titre VII. Reprise du bail Titre VIII. Résiliation du bail Titre IX. Tacite reconduction Titre X. Sursis III e Partie La copropriété Titre I. La distinction entre parties privatives et parties communes A. Les parties privatives B. Les parties communes Titre II. Le règlement de copropriété A. Caractère obligatoire B. Objet C. Limites D. Restrictions aux droits des copropriétaires E. Établissement du règlement de copropriété F. Modification du règlement de copropriété G. Effets du règlement de copropriété H. Surveillance du respect du règlement de copropriété : l intervention du syndic I. Sanction du non-respect du règlement de copropriété

11 Table des matières 259 Titre III. Le syndicat des copropriétaires A. Nature B. Compétences C. Représentation D. Responsabilité Titre IV. Le syndic A. Définition B. Le contrat du syndic C. Nomination D. Entrée en fonction E. Durée du mandat Durée maximale Durée déterminée et durée indéterminée Actes autorisés du syndic après l expiration du mandat F. Fin du mandat L expiration du délai du mandat La révocation La démission Autres cas de fin du mandat La nullité du mandat La transition de l ancien vers le nouveau syndic La convocation de l assemblée générale devant nommer le nouveau syndic G. La rémunération du syndic H. Les missions du syndic Représentation du syndicat des copropriétaires Caractère exclusif de la représentation Représentation dans les actes civils

12 260 Tout savoir sur l immobilier 1.3. Représentation en justice Représentation en tant que demandeur Représentation en tant que défendeur Organisation des assemblées générales des copropriétaires d un immeuble Transmission d informations aux copropriétaires concernant des litiges en justice Surveillance de l observation et de l exécution des dispositions du règlement de copropriété Gestion de l immeuble Administration de l immeuble Archives de la copropriété et liste des copropriétaires Correspondance Gestion financière Gestion du personnel du syndicat Délivrance de certificats et déclarations du syndic Publicité foncière (cadastre vertical) Conservation, garde et entretien de l immeuble Obligation de conseil à l égard des copropriétaires Fonctions facultatives Limites des pouvoirs du syndic I. Reddition des comptes et quitus Reddition des comptes Quitus J. Empêchement ou carence du syndic : nomination d un administrateur provisoire K. Le syndic judiciaire Titre V. Le conseil syndical A. Institution B. Composition C. Désignation des membres Désignation par le règlement de copropriété

13 Table des matières Désignation par l assemblée générale Désignation par le président du tribunal d arrondissement D. Fonctions E. Missions du président du conseil syndical Titre VI. L assemblée générale A. Domaine de compétence B. Convocation Exclusivité de la compétence du syndic Principe Exceptions Convocation et fin de mandat Initiative Contenu Indication des lieu, date et heure Ordre du jour Documents à joindre Points supplémentaires portés à l ordre du jour sur demande de copropriétaires Délai Forme Destinataires C. Tenue des assemblées générales Organisation matérielle Secrétariat Personne assurant le secrétariat Feuille de présence Procurations Procès-verbal Les votes Le nombre de voix de chaque copropriétaire

14 262 Tout savoir sur l immobilier 3.2. Quorum Partage des voix Principe : majorité simple Majorité absolue Majorité absolue renforcée Unanimité Nécessité de l accord d un copropriétaire déterminé Conséquences des irrégularités dans les formalités de l assemblée générale D. Exécution des décisions du syndicat des copropriétaires Titre VII. Les finances de la copropriété A. Ouverture d un compte bancaire au nom du syndicat B. Paiement des dépenses C. Le régime des avances et provisions Les avances qui sont à fixer par l assemblée générale Avances mensuelles sur charges Avance de trésorerie permanente Les provisions relevant de la compétence du syndic Provision en début d exercice Remboursement de dépenses en cours d exercice Provisions spéciales Provision en cas d urgence pour la sauvegarde de l immeuble D. Encaissement et recouvrement des créances L encaissement des avances et des soldes Le recouvrement des créances Étendue de la compétence du syndic Moyens de recouvrement de droit commun Inscription de l hypothèque légale Privilège du bailleur Opposition en cas de vente d un lot

15 Table des matières Solidarité de l acquéreur avec le vendeur pour les charges de l exercice clos et des mois de l exercice en cours E. Interdiction d avances par le syndic F. Comptabilité de l immeuble G. Budget prévisionnel Titre VIII. Travaux concernant l immeuble A. Travaux concernant les parties communes Travaux à l initiative de la copropriété Le principe : autorisation de l assemblée générale Travaux de réfection, d entretien ou de remplacement des parties communes Travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent en même temps une amélioration ou une transformation d éléments existants Travaux comportant exclusivement transformation, addition et amélioration Les exceptions Entretien et réfection des parties communes Actes de gestion courante Délégation de pouvoir Travaux urgents de sauvegarde Participation financière des copropriétaires et indemnisation Travaux à l initiative d un copropriétaire Titre IX. Recours en justice en matière de copropriété A. Recours contre une décision d une assemblée générale du syndicat des copropriétaires B. Actions personnelles nées de l application de la loi de 1975 sur la copropriété

16 264 Tout savoir sur l immobilier C. Compétence d attribution et territoriale des juridictions Compétence d attribution Compétence territoriale Titre X. Les relations entre copropriété, copropriétaire bailleur et locataire A. Les rapports entre la copropriété et le copropriétaire bailleur Restrictions au droit de location Information du syndic Charges Responsabilité du bailleur du fait du locataire B. Les rapports entre le copropriétaire bailleur et le locataire Le copropriétaire bailleur est l interlocuteur du locataire Le copropriétaire bailleur reste garant de la jouissance des lieux Transmission des informations nécessaires au locataire concernant la copropriété C. Les rapports entre le locataire et la copropriété Respect du règlement de copropriété Charges Troubles de voisinage causés par le locataire Troubles apportés à la jouissance du locataire par le syndicat des copropriétaires Action oblique du locataire contre le syndicat des copropriétaires Le locataire et le syndic IV e Partie Achat et vente d immeubles Titre I. La vente d un immeuble existant A. Le compromis de vente Définition

17 Table des matières Champ d application Conditions de forme et de fond Utilité du compromis de vente Condition suspensive Résolution du compromis de vente Clause résolutoire Résolution judiciaire Annulation du compromis de vente Délai de réitération Clauses de garantie Clause pénale Clause de dédit Arrhes Acompte Faculté de rétractation Clause de substitution Effets du compromis de vente Le transfert de propriété se fait-il au moment du compromis ou de l acte authentique? Commission de l agent immobilier Vente du bien immobilier à un autre acquéreur avant la signature de l acte authentique Détermination du préjudice subi par l acquéreur en cas de résiliation fautive du compromis par le vendeur Enregistrement B. L acte notarié de vente Le transfert de propriété et sa preuve Actions en justice si l un des contractants refuse de passer l acte notarié C. La garantie des vices et défauts Définition des désordres pouvant donner lieu à garantie : vices apparents, vices cachés, défauts de conformité La garantie des vices de construction de l immeuble Les vices apparents

18 266 Tout savoir sur l immobilier 2.2. Les vices cachés Étendue de la garantie Délai de garantie et délai d action Les défauts de conformité de l immeuble Titre II. La vente d immeubles à construire A. Définition de la vente d immeubles à construire B. Champ d application de la législation sur la vente d immeubles à construire C. Le contrat de réservation Conditions de forme Dépôt des fonds de garantie Exclusivité du contrat de réservation Nullité du contrat de réservation Effets du contrat de réservation Pour le réservataire Pour le réservant D. Contenu du contrat de vente d immeuble à construire Mentions obligatoires Documents à annexer Clauses diverses Clause pénale Clause de rachat Clauses de non-garantie, clauses déclaratives et clauses limitatives de responsabilité Clauses réputées non écrites E. Conditions à remplir par le contrat de vente d immeuble à construire F. Achèvement et réception de l immeuble à construire Achèvement de l immeuble La notion d achèvement

19 Table des matières Formalités Vente à terme Vente en l état futur d achèvement Réserves et refus de la constatation d achèvement Réception de l immeuble Définition Forme Effets Les particularités de la réception dans une copropriété Réception individuelle par chaque copropriétaire Réception des parties privatives et des parties communes Réception des parties privatives Réception des parties communes G. Paiement du prix Vente à terme Vente en l état futur d achèvement H. Garantie d achèvement et garantie de remboursement Définitions Choix entre garantie d achèvement et garantie de remboursement Forme de la garantie Conditions pour la mise en jeu des garanties Substitution de plein droit de la garantie de remboursement à la garantie d achèvement Étendue et limites de la garantie d achèvement Fin de la garantie I. Inexécution du contrat Résolution Exécution forcée J. La garantie des vices et défauts en matière de vente d immeuble à construire

20 268 Tout savoir sur l immobilier 1. Les délais de garantie Les vices apparents Les vices cachés Les défauts de conformité A qui incombe la garantie des désordres? Point de départ du délai de garantie Les modalités de la réparation K. La livraison dans le délai Titre III. Aspects fiscaux en matière de vente d immeuble A. Droits d enregistrement et de transcription Achat pur et simple d une propriété immobilière Acquisition d une propriété immobilière en vue de la revendre Le crédit d impôt («Bëllegen Akt») Principe Conditions B. Imposition des plus-values Résidence principale Immeubles détenus moins de 2 ans depuis l acquisition Immeubles détenus plus de 2 ans depuis l acquisition Compensation avec des pertes C. TVA Vente d un immeuble existant Vente d un immeuble à construire Taux normal de 17% Taux super réduit de 3% Titre IV. L intervention d un agent immobilier A. Le règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 fixant le barème des commissions maxima des agents immobiliers est-il toujours en vigueur?

21 Table des matières 269 B. Le montant de la commission de l agent immobilier C. Qui doit payer la commission? D. La commission est une rémunération «sui generis» et non une partie du prix de vente E. Conditions du droit à la commission V e Partie La gestion locative Titre I. Définition de la gestion locative Titre II. Les tâches du gestionnaire locatif A. Recherche de nouveaux locataires B. Rédaction et signature du contrat de bail C. État des lieux d entrée et de sortie, remise des clés D. Résiliation du bail E. Exécution du contrat, suivi du paiement des loyers et des charges F. Décompte des charges G. Gestion administrative et comptable H. Assurances I. Formalités administratives J. Entretien de l objet loué K. Permanence téléphonique L. Déclarations fiscales M. Gestion des conflits et litiges entre le propriétaire et le locataire

22 270 Tout savoir sur l immobilier N. Représentation du propriétaire dans une assemblée générale des copropriétaires Titre III. Possibles conflits d intérêts Table des matières