Introduction générale

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1 Introduction générale Pour qu il y ait location d immeuble, il faut qu il y ait un «bail» Le bail est le contrat par lequel une personne (appelée le bailleur) s engage à faire jouir une autre personne (appelée le preneur ou encore le locataire) d un bien pendant un certain temps, en contrepartie du paiement d un prix (le loyer) par le preneur. Le bailleur et le preneur devront donc remplir toute une série d obligations l un envers l autre et prévues par la loi. Dans ce cours, votre Institut vous propose de vous familiariser avec les notions de base des trois types de baux principaux (bail de droit commun, de résidence principale et commercial) qu un grand nombre d agents immobiliers rencontreront dans leur pratique professionnelle. Le premier module portera sur le bail de droit commun, le deuxième concernera le bail de résidence principale et le troisième se penchera sur les caractéristiques du bail commercial. Des exercices en fin de module vous permettront d évaluer votre niveau de connaissance des notions développées. Vous pourrez, à loisir, commencer la formation à partir de l un ou l autre module.

2 Le bail commercial I. Droit applicable Le bail commercial est régi essentiellement par les dispositions de la loi du 30 avril 1951 Pour que cette loi soit d application, les conditions suivantes doivent être réunies : Existence d un contrat de bail portant sur un immeuble (ou une partie d immeuble); L activité exercée dans l immeuble par le preneur doit être commerciale ou artisanale; Le preneur doit exercer cette activité en contact direct avec le public; Cette activité doit avoir été autorisée par le bailleur. Il faut ajouter que : L activité commerciale du preneur doit être exercée de manière constante. S il cesse de l exercer, l application de la loi sur les baux commerciaux ne sera plus justifiée et le bailleur pourra demander la résolution du contrat aux torts du preneur. Dans la pratique, il est fréquent que l immeuble loué comprenne une partie réservée à l exploitation du commerce et une partie destinée au logement. Lorsqu il s agit d un bail commercial, toutes les parties de l immeuble sont soumises à l application des dispositions de la loi sur les baux commerciaux. Activités entrant dans le champ d application du bail commercial: Boulangeries, boucheries, cordonneries, teintureries, ; Hôtels, restaurants, ; Salles de cinéma, dancings, ; Agences immobilières, agences de voyages, ; Pharmacies, banques, ; Activités n entrant pas dans le champ d application du bail commercial: Bureaux d architectes, cabinets d avocats, cabinets de médecins, et les professions libérales en général; Grossistes ou semi-grossistes;

3 Activités industrielles ou semi-industrielles; Activités de bureaux; Les parties peuvent cependant convenir de soumettre le contrat de bail à l application de la loi sur les baux commerciaux. Ainsi, dans la pratique, il est fréquent que le locataire demande que le contrat de bail soit soumis à l application de cette loi en raison des protections qu elle offre quant à la durée du contrat et à la possibilité de le renouveler. II. Durée du bail commercial En principe, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans (art. 3 de la loi du 30 avril 1951) Les parties peuvent convenir de fixer une durée supérieure à 9 ans. Si elles veulent rendre cette durée supérieure à 9 ans opposable aux tiers, elles devront conclure le bail sous la forme d un acte notarié et le faire transcrire auprès du Conservateur des hypothèques. La durée minimale de 9 ans s applique aussi: aux parties de l immeuble destinées à l habitation si ces locaux font partie du même ensemble que l immeuble commercial; aux locaux accessoires nécessaires au commerce (dépôt, garage, ); aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant la durée du bail principal [1]. Cependant, certaines règles permettent à l une ou l autre partie de mettre fin au bail avant son terme: 1. Le preneur peut mettre fin au bail en cours sans motif pour la fin de chaque triennat. Pour ce faire, il adressera préalablement au bailleur un congé par lettre recommandée ou par exploit de huissier six mois au moins avant l expiration du triennat (art. 3, 3). 2. Les parties peuvent, de commun accord, mettre fin au bail à tout moment à condition qu leur accord soit constaté par une déclaration faite devant le juge de paix ou devant un notaire (art. 3, 4). 3. Le contrat peut autoriser le bailleur à mettre fin au bail à la fin de chaque triennat, aux conditions et dans les formes prévues par l article 3, 5 de la loi pour permettre au bailleur

4 ou à un de ses proches d exercer un commerce dans les lieux. Pour ce faire, les conditions suivantes doivent être réunies: Cette possibilité doit être expressément prévue par le contrat de bail qui doit reprendre les termes de l article 3, 5 de la loi. Le bailleur doit notifier au preneur un préavis d un an au moins avant la fin du triennat, par lettre recommandée ou par exploit d huissier. Le préavis devra préciser le motif pour lequel il est donné. Le bailleur ou l un de ses «proches» tels que définis par la loi devra, sous peine de sanction, exercer dans l immeuble une exploitation commerciale. Il est à signaler que le bailleur pourra être tenu de payer au preneur une indemnité d éviction (art. 26). Si, par exemple, le bailleur exerce dans les lieux une activité commerciale similaire à celle exercée par le preneur, le bailleur devra lui payer une indemnité équivalente au minimum à deux ans de loyer. Notons aussi que si un préavis a été donné pour le motif visé à l article 3, 5 et qu ensuite aucune activité commerciale n est exercée dans les lieux, le bailleur devra payer au preneur une indemnité. III. Le renouvellement Possibilité de 3 renouvellements consécutifs du bail commercial La loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité pour le locataire de demander au bailleur trois renouvellements consécutifs de son bail, lui permettant ainsi de s assurer de la poursuite de ses activités commerciales dans les lieux loués (le locataire pourrait donc théoriquement se maintenir dans les lieux durant 36 ans soit la durée initiale de 9 ans plus trois renouvellements de 9 ans chacun). 1. La demande de renouvellement Adressée au bailleur par courrier recommandé Elle doit être adressée au bailleur par courrier recommandé, 18 mois au plus tôt et 15 mois au plus tard avant la fin du bail en cours. Elle doit préciser les conditions auxquelles le locataire veut renouveler le bail (par exemple en ce qui concerne le prix du loyer mensuel). La demande doit également indiquer au bailleur qu il peut soit refuser le renouvellement, soit faire état de l offre d un autre locataire proposant de payer un loyer supérieur, soit proposer des conditions de location différentes. Le locataire peut aussi proposer dans sa demande écrite qu il souhaite renouveler le bail suivant les conditions définies par le contrat de bail initial. 2. Comment peut réagir le bailleur Quatre hypothèses possibles Première hypothèse - le bailleur ne réagit pas: Le bail sera renouvelé aux conditions proposées par le locataire.

5 Deuxieme hypothèse - le bailleur veut modifier les conditions du bail: Il doit le faire savoir au locataire en lui adressant un courrier recommandé endéans 3 mois: le locataire accepte les nouvelles conditions, il le confirmera alors par courrier recommandé endéans 30 jours. le locataire n accepte pas les nouvelles conditions, il introduira une procédure en justice de paix dans les 30 jours. Le juge de paix déterminera alors les conditions auxquelles le bail pourra être renouvelé. Si le locataire n est pas satisfait des conditions auxquelles le bail aura été renouvelé par le juge de paix, il pourra soit faire appel de cette décision, soit renoncer au renouvellement du bail. Troisième hypothèse - le bailleur veut informer le locataire de ce qu un autre candidat locataire (un «tiers enchérisseur») offre de payer un loyer supérieur: Il doit le faire dans un délai de 3 mois. Si le locataire propose une offre égale dans les 30 jours, il aura priorité pour le renouvellement du bail. Sinon, le «tiers enchérisseur» l emportera. Le locataire, informé de l offre d un autre candidat locataire de payer un loyer supérieur, peut également contester cette offre en introduisant une procédure en justice de paix. Quatrième hypothèse - le bailleur refuse de renouveler le bail: Il doit le faire savoir au locataire par courrier recommandé, endéans trois mois. Le bailleur ne devra payer aucune indemnité au locataire s il refuse le renouvellement du bail pour habiter lui-même dans l immeuble ou pour y exercer un commerce différent. Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de renouvellement prévu à l article 16, 1 ne peut être opposé que s il désire transférer ou agrandir dans les lieux loués le siège principal de l exploitation de sa société. Le refus doit être signifié au preneur dans les 3 mois de la demande, par pli recommandé ou par exploit d huissier. Dans tous les autres cas, le bailleur devra payer des indemnités au locataire. Lorsque la demande n est pas adressée dans le respect des dispositions légales, elle sera considérée comme nulle et le bailleur pourra exiger que le locataire quitte les lieux à la fin du bail en cours.

6 Cependant, si le bailleur ne demande pas le départ du locataire et le laisse continuer à occuper les lieux, on considère qu un nouveau bail à durée indéterminée est conclu de manière tacite. Le bailleur pourra y mettre fin moyennant un préavis d une durée minimale de 18 mois et le preneur pourra alors demander le renouvellement du bail (art. 14). Au terme du troisième renouvellement, le preneur doit quitter les lieux si le bailleur l exige. Si le bailleur n exige pas sont départ à la fin du troisième renouvellement, le bail sera alors régi par le droit commun. Il s agira donc d un bail tacitement reconduit de mois en mois (art du Code civil). Cela signifie que le bailleur pourra y mettre fin à tout moment moyennant un préavis d un mois. Il est bien entendu que les parties peuvent aussi convenir de conclure un nouveau contrat de bail commercial. IV. Le loyer (art. 6) Le loyer est fixé librement par les parties A l expiration de chaque triennat, chacun a le droit de demander une révision du loyer lorsque, à la suite de circonstances nouvelles (liées par exemple à l évolution de la prospérité du quartier), la valeur locative normale de l immeuble est supérieure ou inférieure de 15 % au moins au loyer stipulé dans le bail. A défaut d accord, cette révision doit être demandée par citation devant le juge de paix compétent dans les 3 derniers mois du triennat en cours. V. Cession et Sous-location (art. 10 et 11) En droit commun, le preneur a le droit de céder son bail ou de sous-louer sauf si une clause du bail l interdit (art du Code civil) La loi sur le bail commercial déroge au droit commun. En effet, si le bail contient une clause d interdiction, le preneur pourra néanmoins céder son bail ou sous-louer si la cession ou la sous-location intervient avec la cession ou la sous-location du fond de commerce du preneur. Cependant, cette possibilité prévue par la loi ne sera pas applicable si le bailleur ou sa famille habite dans l immeuble loué. 1. Conditions Le preneur devra informer le bailleur de son projet de cession ou de souslocation, avant de réaliser l opération Le bailleur pourra éventuellement s y opposer dans un délai de 30 jours, en invoquant de justes motifs (par exemple, parce que le cessionnaire ou le sous-locataire est manifestement insolvable). Si le bailleur ne réagit pas dans les délais prévus, il est présumé accepter la cession ou la sous-location. En cas d opposition du bailleur, le preneur devra introduire une procédure endéans 15 jours auprès du juge de paix.

7 2. Effets de la cession ou de la sous-location 1. La cession Le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur et se doit, comme le doit le bailleur, de respecter les obligations du bail initial (art. 11). En principe (sauf s il est expressément déchargé par le bailleur), le preneur ayant cédé son bail (le cédant) demeure également tenu des obligations du bail en cas de défaillance du cessionnaire. Ainsi, si le cessionnaire a omis de payer des loyers, le cédant peut devoir les payer au bailleur. 2. La sous-location Elle peut être totale (art. 10) ou partielle (sauf si une clause dans le bail principal l interdit). En principe, le contrat de sous-location (conclu entre le preneur et le sous-locataire) est un bail autonome du bail principal (conclu entre le preneur et le bailleur). Dès lors, en principe, il n existe pas de relations entre le sous-locataire et le bailleur. Il est à noter que la loi sur les baux commerciaux prévoit que: le sous-locataire, lorsqu il est titulaire d un fonds de commerce, a un droit personnel au renouvellement de son bail. Pour autant que le locataire principal obtienne son renouvellement, le sous-locataire aura droit au renouvellement du sien (art. 16 et 25); si le propriétaire refuse le renouvellement au locataire principal ou si le locataire principal s abstient de solliciter le renouvellement, un droit direct au renouvellement est ouvert au sous-locataire; si le propriétaire refuse le renouvellement et doit une indemnité d éviction, c est le souslocataire, s il est propriétaire exclusif du fonds de commerce, qui en sera le seul bénéficiaire (art. 25). Dans certains cas, l indemnité sera partagée entre le locataire principal et le sous-locataire. si le bail a pris fin avant l échéance, le sous-locataire qui remplit certaines conditions (art. 11, II) peut devenir locataire direct, soit de commun accord avec le bailleur, soit à des conditions fixées par le juge de paix.