de formation des prix

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1 Le mécanisme m de formation des prix 1 URBANiS 24 janvier 2011

2 DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS Zone AU «stricte» le droit des sols n est pas défini, il est négocié Zone AU indicée et zone U le droit des sols est connu PROPRIETAIRE Vend du foncier brut (m² de terrain) MARCHE FONCIER «AMENAGEUR» AMENAGEUR - Acquiert et regroupe les parcelles - Obtient la constructibilité juridique - Equipe les terrains Vend des droits à construire (m² de SHON) MARCHE FONCIER «PROMOTEUR» PROMOTEUR - Demande le permis de construire - Complète la viabilisation - Construit Vend de la surface habitable ou utile (m² de surface de plancher) MARCHE IMMOBILIER UTILISATEUR FINAL URBANiS 24 janvier 2011

3 COMPARAISON DES DEUX MARCHES FONCIERS URBAINS Acteurs, marchés Références de prix Situation visà-vis des propriétaires Droit des sols (densité, programme) Marché dominant Promoteur Usage futur Concurrence Fixé Immobilier Aménageur Usage antérieur Monopole Négocié Foncier URBANiS 24 janvier 2011

4 Comprendre le raisonnement à compte à rebours du promoteur (E) FONCIER (D) MARGE BRUTE (C) PARTICIPATIONS (B) CONSTRUCTION (A) SURFACE DE PLANCHER X PRIX en / M² M DEPENSES RECETTES Sur un marché concurrentiel oùo le prix de marché est connu, ce que la collectivité imposera en termes de participations sera autant de dépenses d que le promoteur ne pourra pas offrir aux propriétaires fonciers Effet de limitation sur la hausse du coût t du foncier 4 URBANiS 24 janvier 2011

5 Effet limitatif des contraintes et des participations sur le prix du foncier Augmentation des participations Mixité sociale - 11 % - 50 % % Participation indirecte Participation fixée PAE ou PVR 50 / m² Prix libres Mixité : 25 % Recettes fixes Marge promoteur fixe Coûts de construction fixes Diminution des recettes : - 6 % Exonération de participations pour le logement social Définir les contraintes en amont pour qu elles soient intégr grées 5 URBANiS 24 janvier 2011

6 Lien entre prix de l immobilier l et prix du foncier Exemple d un bilan d opérateur lotissement entre 2003 et 2010 Lots : 700 m² en HT par lot Evolution des bilans en lotissement entre 2003 et exemple réalisé à partir de cas concret sur Beaune (source : ville de Beaune / Urbanis) Prix foncier Evolution Prix de vente du lot x x3 x 3 x 2 x 2,5 x 1, FONCIER PARTICIPATIONS MARGE BRUTE VIABILISATION Prix foncier brut x3 Un contexte de concurrence entre opérateur qui génère g une pression à la hausse sur le foncier lorsque l immobilier l est à la hausse et qui se heurte à un effet de «cliquet» lorsque le marché immobilier est à la baisse 6 URBANiS 24 janvier 2011

7 Des outils de l action l foncière à une stratégie foncière Pourquoi? - Aller plus loin que les prescriptions du PLU - Une stratégie foncière pour la mise en cohérence des pratiques communales - Préparer l avenir 7 URBANiS 24 janvier 2011

8 DEFINITION DE LA POLITIQUE FONCIERE Définition étroite: Faire des réserves r foncières par acquisition amiable, expropriation ou préemption. Définition élargie: Faire en sorte que les supports fonciers nécessaires n à la politique d amd aménagement soient disponibles: dans la localisation voulue, au moment voulu, à un coût compatible avec l équilibre des opérations. En utilisant les outils fonciers mais aussi les outils financiers,, le droit des sols et la négociation avec les acteurs. URBANiS 24 janvier 2011

9 1 ) Le PLU Premier outil de définition d et de cadrage d une d politique de développement d du territoire 9 URBANiS 24 janvier 2011

10 Avantages d un d PLU bien construit pour la maîtrise de l occupation foncière Définition de la destination des sols par les PLU ou les Cartes communales : premier outil de politique foncière d une commune. Le PLU permet, de plus, par rapport à la carte communale : de "rentabiliser" les sols selon leur destination, par exemple en définissant des orientations d aménagement qui permettront d obtenir la forme et la densité urbaines souhaitées de maîtriser l usage précis d un terrain sans que la commune doive forcément l acquérir (cas des emplacements ou secteurs réservés pour logements sociaux) de réaliser des emplacements réservés pour la réalisation d équipements publics. Si la commune veut aller plus loin, elle doit mettre en place une e politique d acquisition foncière. 10 URBANiS 24 janvier 2011

11 Orientations d amd aménagement : Outil du PLU pour la maîtrise des extensions Les principes d aménagement sont précisés par un schéma de : L organisation des voiries L implantation des bâtis Le type de bâtiments autorisés : mitoyen individuel, R+1, R+2 L orientation d amd aménagement est le seul outil du PLU qui permet véritablement de travailler sur la forme urbaine. 11 URBANiS 24 janvier 2011

12 2 ) Les outils de l action l foncière 12 URBANiS 24 janvier 2011

13 Les outils de l action l foncière Observation Observatoire Prospection Planification SCOT PLH PLU Acteurs - Structures Publiques EPF SAFER Maîtrise Foncière Aménagement Opérationnel Outils Fiscaux et Financiers Mobilisation foncière DPU ZAC PVR VEFA ZAD Expropriation Lotissement PUP TFPNB AFU 13 URBANiS 24 janvier 2011

14 Le Droit de Préemption Urbain : un outil de maîtrise foncière Il permet de contrôler le marché foncier «promoteur» Droit de premption urbain Préempter, pour neutraliser toute référence nouvelle à un prix dépassant l usage antérieur. Simple à mettre en place Permet d assurer à la commune la sauvegarde de ses intérêts, lors de la fixation du prix du bien Doit être motivé (justification facilitée lorsque PLH) Bon moyen d observation des prix de transaction 14 URBANiS 24 janvier 2011

15 Des outils fiscaux pour lutter contre la rétention r foncière Majoration de la valeur locative de certains terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB Assujetir à la taxe d habitation des logements vacants Système variable de 0,5 à 3 /m² sur décision du conseil municipal Imposition des immeubles qui dépassent une durée de vacance de plus de 5 ans. Des outils fiscaux pour développer d l offre l et capter la plus value foncière Exonérer de taxe sur les plus value pour les vendeurs de biens immobiliers à des organismes HLM Taxe forfaitaire sur la cession de terrains nu rendus constructibles Article 15 loi ENL Equivalente à 6,6% du prix de vente du terrain article 26 loi ENL) 15 URBANiS 24 janvier 2011

16 Le Plan d Aménage ment d Ensemble (PAE) Des outils financier pour mettre à contribution les opérateur dans le financement des équipements publics Contribution financière de l aménageur estimée au coût réel des équipements publicspossibilité de péréquation au profit du logement social Sur délibération communale, il est unilatéral La Projet Urbain Partenarial (PUP) La ZAC 16 Nouvel outil d aménagement, associant plus étroitement les partenaires privés à une collectivité, pour l aménagement d une zone du territoire communal ou intercommunal La part des équipements pris en charge ainsi que les délais de paiement sont fixés par la convention. La participation peut prendre la forme d'une contribution financière ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis le PUP repose sur un contrat dont les partenaires fixent les modalités procédure opérationnelle, initiée par une personne publique, en vue de la réalisation de constructions de toutes natures. Réaliser ou faire réaliser l aménagement et l équipement des terrains en vue de les céder ou les concéder ultérieurement URBANiS 24 janvier 2011

17 Des outils réglementaires r pour favoriser la mixité sociale Emplacement réservé logements social L123-2 b) Périmètre de mixité (L ) Permettent de fixer un taux de logements sociaux dans les nouvelles opérations de logements Surcharge foncière Subvention en sortie de portage Minoration foncière Subvention à l achat du terrain Péréquation en ZAC Prix de vente des charges foncières distinctes selon le programme Vente en Etat Futur d Achèvement Elle permet notamment à des organismes bailleurs sociaux d acquérir des logements au sein d'opérations immobilières privées, favorisant la mixité sociale à l îlot. 17 URBANiS 24 janvier 2011

18 Composer une stratégie foncière Pourquoi? Faire en sorte que les supports fonciers nécessaires soient disponibles: - dans la localisation voulue, - au moment voulu, - à un coût compatible avec l équilibre des opérations. 18 URBANiS 24 janvier 2011

19 Les 4 stratégies communales MUNICIPALITE Laisser faire Règles générales du POS/PLU. Position réactive de la collectivité Encadrer les acteurs Règles précises sur mesure (droit des sols, contributions, % logements sociaux) définies à l avance. Contraintes juridiques et financières imposées aux acteurs pour inciter à la mutation du tissu Négocier avec les acteurs Négociation du droit des sols en fonction d un programme et d un montage financier : constructibilité, programme, équipements, sont négociés avec les acteurs privés. Risque financier supporté par le privé Maîtrise foncière partielle éventuelle par la collectivité L aménagement public Fabrication du foncier équipé par la collectivité Maîtrise complète des terrains Prise de risque par la collectivité PROPRIETAIRE OPERATEUR 19 URBANiS 24 janvier 2011

20 Stratégie des acteurs - Degré d intervention de la commune + DIFFUS ENCADRE NEGOCIE PUBLIC DROITS DES SOLS Zone U COS AU à règlement Gabarits / Planmasse AU strict U servitude 5 ans (art. L123-2 a/) AU strict U servitude 5 ans (art. L123-2 a/) OUTILS FONCIERS DPU ponctuel DPU ponctuel Emplacements réservés voiries Positions foncières ponctuelles Réserves foncières Préemption Expropriation OUTILS FINANCIERS TLE PAE PVR PUP Bilan ZAC Péréquation Bilan ZAC Péréquation DIVERSITE DE L HABITAT Périmètre L Sur COS Emplacement réservé logt Périmètre L Sur COS Emplacement réservé logt Péréquation en ZAC «privée» Péréquation en ZAC «publique» 20 URBANiS 24 janvier 2011 Source : T.VILMIN, L aménagement urbain en France, une approche systémique, CERTU 2007

21 CONSTRUIRE LA POLITIQUE FONCIERE Les outils restent communaux La politique foncière communale: - Interventionniste: les autres filières en complément de l aménagement public; ou - Accompagnatrice: l aménagement public en complément des autres filières. La politique foncière intercommunale: - Mutualisation des coûts de portage, - Observation foncière, ingénierie, - Subventions: entrée ou sortie de portage. URBANiS 24 janvier 2011